Monettizzazione parcheggi su fabbricati ante Legge Tonioli n.122/89

In un fabbricato avente Lic. Ed. del 24/07/71 (approvazione progetto 06/07/71), dove non risultano esplicitati nel progetto/relazione i conteggi di superfici rispondenti al requisito di norma di 1/20 del volume da destinare a sup. parcheggi, al fine di cambiare la destinazione d'uso di un magazzino al piano terra, nel sedime del medesimo fabbricato ed accesso dalla strada, in abitazione (con eventuale ampliamento) è necessario calcolare la volumetria dei locali e verificare la presenza di ulteriori superfici destinate a parcheggi. Attualmente il cliente è proprietario di un'unità imm. al piano primo, un locale di sgombero al piano terra e un cortile/passo carraio (tutti accatastati insieme all'unità immobiliare con un unico subalterno) inoltre è proprietario del magazzino, sempre al piano terra, da trasformare in abitazione ed ampliare (con accesso dalla strada). Tutti si trovano nel sedime del fabbricato ad eccezione del cortile. I quesiti sono i seguenti: 1- Da un conteggio grafico risulta rispettato 1/20 della superficie a parcheggi per il volume dell'immobile, il loc. di sgombero e il magazzino, pertanto se risultasse superficie in eccesso questa rientrerebbe nel conteggio per la riduzione della monetizzazione?; 2- La procedura + semplice dovrebbe essere frazionare catastalmente e creare tre nuovi subalterni per abitazione, cortile/passo carraio e locale di sgombero, e trasformazione della destinazione del locale di sgombero a stalla C/6 (Box Auto) con accesso dalla strada. Successivamente si procede alla presentazione della scia per la richiesta di cambio d'uso+ampliamento del magazzino in abitazione e la destinazione del Box Auto (appena frazionato ed ex pertinenza dell'abitazione come sgombero)come parcheggio esclusivo della nuova unità immobiliare creata. Tale ragionamento risulta corretto visto che la superficie del cortile è sufficiente a garantire il rispetto di 1/20 della volumetria dell'appartamento al piano primo? Comune di riferimento Quartu S.E. zona B2. Grazie per l'eventuale confronto.