FAQ Risposte alle Domande sul Piano Casa Sardegna L.R. 8/2015

FAQ Risposte alle Domande sul Piano Casa Sardegna L.R. 8/2015

Tutte le risposte alle domande più frequenti sul Piano Casa Sardegna 2015 2016, varato con la Legge Regionale n. 8 del 23 aprile 2015

1 – Generali

1.1 Qual è l’attuale scadenza per poter effettuare un ampliamento volumetrico?

I progetti di ampliamento volumetrico dovranno essere presentati entro il 31 dicembre 2016, data prevista per la scadenza dell’attuale Piano Casa Sardegna

1.2 Art.30 comma 4 lettera b): cosa significa effetti delle isole di calore?

Casa_Anfibia_TettoLe isole di calore sono un “fenomeno che determina un microclima più caldo all’interno delle aree urbane cittadine, rispetto alle circostanti zone periferiche e rurali.” (http://it.wikipedia.org/wiki/Isola_di_calore)

In buona sostanza, la legge promuove l’integrazione di “verde” privato in varie forme (dai giardini verticali, ai tetti verdi, ecc..) , al fine di ridurre l’effetto sopraindicato (tipico ovviamente dei centri più densamente popolati)

Un esempio concreto potrebbe essere, appunto, la realizzazione di un tetto “giardino” in sostituzione della classiche finiture.

2 – Ampliamenti Volumetrici

2.1 Nella mia abitazione, una porzione di volume ha ottenuto concessione in sanatoria. E’ possibile ampliarla? Come si calcola la percentuale di ampliamento? 

Anche per le abitazioni nelle quali è stata ottenuta una concessione in sanatoria è possibile effettuare l’ampliamento volumetrico ai sensi del Piano Casa Sardegna 2015-2016, L.R. 8/2015. Tuttavia il comma 2 dell’articolo 36 specifica che

2. I volumi oggetto di condono edilizio sono computati nella determinazione del volume urbanistico cui parametrare l’incremento volumetrico, ma sono detratti dall’ammontare complessivo dell’incremento volumetrico calcolato.

Ecco un esempio numerico:

Un’abitazione ha un volume urbanistico totale di 400 mc, di cui 50 mc sanati. Ipotizziamo un ampliamento, ai sensi del nuovo piano casa, del 30%.

  • 400 mc x 0.3 = 120 mc (ampliamento art. 30)
  • 120 mc – 50 mc (oggetto di condono) = 70 mc realizzabili (comma 2, art. 36)

Da ciò emergono diverse considerazioni tra qui quella che chi ha un immobile il cui volume è stato totalmente oggetto di sanatoria, non può effettuare alcun ampliamento volumetrico previsto dall’articolo 30.

2.2 Chi ha già usufruito degli ampliamenti volumetrici del “Vecchio” Piano Casa, può usufruire anche delle premialità volumetriche prevista dal “Nuovo” Piano Casa? In quale Misura ?

Sì. Chi ha già ampliato la propria abitazione mediante gli ampliamenti volumetrici concessi dalla L.R. 4/09 può usufruire anche delle nuove premialità volumetriche concesse con la L.R. 8/2015.

Tuttavia, la lettera j) al comma 1 dell’articolo 34 specifica che

j) … ; è consentito l’utilizzo delle premialità volumetriche fino al raggiungimento delle percentuali massime e soglie previste al presente capo.

Questo significa che chi ha usufruito in precedenza di ampliamenti volumetrici al di sotto di quanto previsto dai nuovi limiti, può realizzare nuovi ampliamenti fino al concorrere massimo delle nuove soglie (percentuali e assolute); chi, usufruendo degli ampliamenti consentiti dalla L.R. 4/09, ha superato i limiti attuali (L.R. 8/2015) non può effettuare nessun ampliamento

Esempio 1:

Unità immobiliare 450 mc. Ampliamento ammesso con il “vecchio” piano casa 20%, ma realizzato solo il 10% (45 mc)

Oggi l’unità immobiliare consta di 495 mc.

Ampliamento ammesso dalla nuova legge (è una ipotesi, ma dipende  dai vari casi) 30%, fino ad un massimo di 120 mc

450 mc x 0.3 = 135 mc

Ampliamento consentito dal nuovo piano casa: 135 – 45 = 90 mc (inferiore al limite di 120 mc massimo consentito)

Esempio 2:

Unità immobiliare 300 mc. Ampliamento realizzato con il “vecchio” piano casa 39% (117 mc)

Oggi l’unità immobiliare consta di 417 mc.

Ampliamento ammesso dalla nuova legge (è una impotesi, ma dipende  dai vari casi) 30%, fino ad un massimo di 120 mc

300 mc x 0.3 = 90 mc

Nessun ampliamento consentito dal nuovo piano casa, perchè quanto ampliato in precedenza supera il limite ammesso dalla nuova legge (90 mc < 117 mc )

 

2.3 Sono un privato. Possiedo una casa vicino al mare, in zona F. Posso Ampliarla con il nuovo Piano Casa ?

Per le abitazioni private in zona urbanistica F non è consentito alcun tipo di ampliamento volumetrico.

2.4 Ampliamento in Zona Agricola: si Applica il Bonus del 5%?

La mia interpretazione, in questo caso, è restrittiva: il 5% di incremento volumetrico ammesso dal comma 4 non è riconosciuto per le zone agricole “E”.
Questa interpretazione è confermata anche dalla guida esemplificativa della Regione Sardegna contenente la “Sintesi dei Contenuti della L.R. 8/2015

2.5 Bonus del 5% e soglia volumetrica. Le soglie di 90 mc e 120 mc devono essere sempre rispettate o vengono incrementate? 

Il Bonus del 5%, ammesso dal comma 4 dell’articolo 30,  incrementa proporzionalmente le soglie volumetriche di 90 mc e 120 mc.

Il comma 4 dice

Nei casi previsti dal comma 3  è concesso un ulteriore incremento volumetrico del 5 per cento del volume urbanistico esistente, con conseguente proporzionale aumento della soglia volumetrica massima, nelle seguenti ipotesi alternative

“…con conseguente proporzionale aumento della soglia volumetrica massima …“.

Impostando le proporzioni, otteniamo l’incremento proporzionale della soglia massima

20% : 90 mc = 25% : x  —> x = 0.25 x 90 / 0.20 = 112.5 mc

30% : 120 mc = 35% : y —> y = 0.35 x 120 / 0.30 =  140 mc

3 – Accertamenti

3.1 Ho un piccolo abuso volumetrico, e vorrei sapere se con l’articolo 35 comma 6 è possibile sanarlo mediante accertamento di conformità

Il comma 6 dell’articolo 35 “Procedure”, che riporto

6. La SCIA o l’istanza volta all’ottenimento del permesso di costruire possono essere presentate anche contestualmente alle eventuali istanze di accertamento di conformità e/o di compatibilità paesaggistica dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento. L’efficacia della SCIA è comunque subordinata alla positiva definizione del procedimento di accertamento di conformità e/o di compatibilità paesaggistica

indica che, qualora nell’immobile esistano difformità è possibile presentare una pratica “unica” per accertamento e ampliamento (il primo propedeutico alla realizzazione del secondo).
Purtroppo, quanto scritto non si traduce nella possibilità di sanare abusi esistenti, mediante accertamento (in virtù delle possibilità di ampliamento).
Questo aspetto è stato chiarito spesso con il precedente piano casa, e da allora non è mutato.

Sarà, quindi, possibile presentare un accertamento di conformità solo qualora nel lotto esista della volumetria residua consentita dallo strumento urbanistico esistente.

4 – Recupero ai fini abitativi

4.1 L’art. 32 della nuova legge urbanistica della  trova applicazione anche nella zona E laddove si tratti di edifici ad uso abitativo concessionati fin dal 1984?
Il testo della norma non ne fa menzione ma neanche lo esclude chiaramente.

A mio avviso, le zone E sono escluse dal recupero ai fini abitativi dei sottotetti, in quanto non vengono menzionate tra le zone per le quali è consentito (quindi, per logica, escluse)

4.2  Possiedo un immobile in centro storico con una terrazza coperta, già accatastata come sottotetto. vorrei chiuderla essendo questa aperta su due lati. vi chiedo se secondo voi posso usare l’Art. 32 (Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti) oppure questa fattispecie rientrerebbe nell’Art. 30 (Interventi di incremento volumetrico del patrimonio edilizio esistente). la differenza sostanziale per me sta nel fatto che la terrazza occupa circa 100 mc e dunque potrei chiuderla solo se l’intervento rientrasse tra quelli previsti nell’art’30 dove non ho visto limiti di cubatura. 

L’unico modo per verificare se il suo sottotetto può essere recuperato ai sensi dell’articolo 32 è quello di stabilire se rientra nella definizione prevista dal comma 1 dello stesso articolo

1. Ai fini del presente articolo si definiscono sottotetti i volumi compresi tra l’estradosso della chiusura orizzontale superiore, anche non calpestabile, dell’ultimo livello agibile e l’intradosso delle falde della copertura a tetto, localizzati all’interno della sagoma dell’edificio regolarmente approvata con titolo abilitativo, ove prescritto.

Dalle poche informazioni fornite, non sono sicuro di poter dire che il suo può considerarsi “un volume”, ma nemmeno del contrario.
Il mio consiglio è quello di recuperare il titolo edilizio che ne ha legittimato la costruzione e verificare qual è la sua natura (catasto a parte!).In merito all’articolo 30, relativamente alle zona A (centro storico), l’ampliamento volumetrico consentito è del 20%, con un massimo di 70 mc (comma 2), e previa approvazione del PPCS.
E’ consentito realizzare, in zona A, fino ad un massimo di 120 mc solo nel caso in cui i nuovi volumi siano destinati  a garantire la massima fruibilità degli spazi destinati ad abitazione principale dei disabili(comma 8)

4.3 La mia abitazione ha un piano seminterrato, di altezza 2.40 m e finestre su tutti i lati. Posso trasformarlo in abitazione?

La nuova legge non consente il recupero ai fini abitativi dei piani seminterrati.

5 – Varie

5.1 Ho le idee poco chiare su quali siano tutti i costi che dovrò affrontare. Quanto costa “fare il piano casa”?

Effettuare un intervento di ampliamento (o di demolizione e ricostruzione) con il piano casa costa quanto (a volte anche meno) qualunque altro intervento edilizio. Le spese che si dovranno affrontare saranno:

  • diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione del progetto e presentazione della domanda
  • oneri professionali
  • costo per la realizzazione dell’intervento
  • oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, eventuale monetizzazione di spazio parcheggio (oneri comuali)

Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed in funzione del comune in cui si effettua l’intervento.

I diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda  variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa 100 €.

Oneri professionali : L’onorario da corrispondere al professionista è molto variabile. Varia in funzione dei professionisti al quale ci si rivolge. Non è possibile dare delle cifre di riferimento e nemmeno stimarle in funzione dei metri quadri di ampliamento, in quanto ogni progetto deve affrontare tematiche multidisciplinari diverse, dagli aspetti architettonici, strutturali, termici, acustici, geotecnici, ecc… I professionisti dovranno occuparsi della progettazione, della direzione dei lavori, dell’accatastamento, dei collaudi e dell’eventuale richiesta del certificato di abitabilità.

Costo per la realizzazione dell’intervento. Anche per la realizzazione dell’intervento possiamo stabilire dei minimi e dei massimi. Generalmente si può andare da un minimo di 400 €/mq (quando si effettuano locali di sgombero senza finiture) fino ai 1000-1200 €/mq (per realizzare un immobile abitabile, con bagni, impianti, finiture e quant’altro necessario). Spesso, ciò che incide maggiormente, è la scelta delle finiture.

Gli Oneri Comunali variano da comune a comune. Ogni amministrazione stabilisce l’ammontare degli oneri di urbanizzazione (primaria, ove dovuta, e secondaria; valutati per metro cubo) e del costo di costruzione ( valutato a metro quadro, solo per la parte in ampliamento).

La monetizzazione dello spazio parcheggio non è un onere che devono sostenere tutti, ma solo chi non dispone di superficie parcheggio in eccedenza tale da soddisfare quanto previsto dalle attuali normative.

Riportiamo un esempio:

Ampliamento volumetrico 100 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 10 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

  • oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (per prima casa, quindi ridotti del 40%), circa 500 €
  • monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza disponeva di superficie parcheggio tale da soddisfare l’ampliamento volumetrico, pertanto non è stato corrisposto alcun onere

Secondo esempio:

Ampliamento volumetrico 80 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 8 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

  • oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (non prima casa), circa 1500 €
  • monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza non disponeva di superficie parcheggio, pertanto son stati pagati per intero, ovvero circa 3000 €

Come potete vedere, i costi per effettuare gli interventi sono molto variabili.

Se vuoi conoscere in dettaglio quali siano gli oneri che dovrai affrontare per il tuo caso di ampliamento volumetrico, puoi contattarmi: già dalla fase preliminare (quindi prima di iniziare tutto l’iter e prima ancora di affidarmi l’incarico) saprò informarti sull’ammontare totale dei costi da sostenere, così da non avere “spiacevoli” sorprese e da poter essere sicuri di scegliere se effettuare o meno l’intervento, in piena coscienza e libertà.

Hai delle domande? Contattami!