Risposte alla Domande Frequenti per la L.R. 4/09 e L.R. 21/2011

Ecco le risposte alle Domande Frequenti del Nuovo Piano Casa 2015 2016 L.R. 8/2015

Aggiornato al 24.09.2011

La mia abitazione ricade in centro storico. Posso usufruire del Piano Casa? E in che misura? (risposta aggiornata il 24.09.2011)

Per gli edifici in Zona A si può usufruire solo se sono in contrasto con le caratteristiche tipologiche del centro storico, sono edificati da non oltre 50 anni, e ultimati entro il 31 dicembre del 1989 ; tali edifici devono essere stati identificati dal comune di appartenenza con delibera del consiglio comunale.

Si può aumentare la volumetri esistente del 20%. In caso di interventi che comportino una riduzione dei consumi energetici, la percentuale di incremento sale al 30%.

Il comune presso cui si trova il mio immobile non ha provveduto ad individuare gli immobili in centro storico in contrasto con i caratteri architettonici. Posso usufruire comunque del Piano Casa? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Gli interventi di ampliamento del centro storico sono subordinati all’individuazione, da parte del comune, degli immobili con meno di 50 anni e in contrasto con il centro storico. Se il comune non ha provveduto ad individuare tali immobili, purtroppo nessun ampliamento volumetrico è ammesso in centro storico.

Fino a quando posso usufruire del piano casa? (risposta aggiornata il 24.09.2011)

La domande deve essere presentata entro enro il 31.10.2011.

Gli inteventi devono essere ultimati entro 18 mesi da tale data. (entro il 30/04/2013). Per gi interventi che non vengono ultimati entro tale data, è prevista un maggiorazione del 50% costo di costruzione.

Ho comprato la mia casa nel 2009, posso usufruire del piano casa?

Sì, è possibile usufruire del piano casa, a patto che l’abitazione sia stata ultimata entro il 31 marzo 2009. Sono consentiti solo interventi di ampliamento. Gli interventi di demolizione con ricostruzione (“sostituzione edilizia”) sono ammesso solo per immobili ultimati entro il 31/12/1989.

Con il piano casa posso incrementare il volume della mia abitazione del 20%. Ho sentito dire che, se si tratta di prima abitazione, ho diritto ad un altro 30%. Posso usufruire quindi di un incremento pari al 50% ?

No. Il piano casa prevede che gli interventi relativi alle prime abitazioni, che ricadono esclusivamente nelle Zone B o C, possano essere incrementati di un ulteriore 30% dell’aumento consentito. In caso di interventi di ampliamento pari al 20%, la percentuale sale fino al 26%; mentre per gli ampliamenti del 30% (ovvero in caso di risparmio energetico), la percentuale in caso di prima abitazione sale al 39% del volume esistente.

Possiedo una villetta a schiera molto vicina al mare. In che misura posso usufruire del piano casa ?

In caso di villette a schiera entro i 300 m dal mare, non è possibile usufruire del piano casa.

Se la villetta ricade tra i 300 m e i 2 km dal mare, gli incrementi consentiti sono pari al 14%, che può arrivare al 21% in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico.

Oltre i 2 km, gli incrementi previsti sono pari al 20% del volume esistente; per gli interventi finalizzati al risparmio energetico la percentuale consentita è pari al 30%

Possiedo un’abitazione unifamiliare di 100 mq realizzata negli anni ’70. E’ possibile usfruire degli inventivi di demolizione e ricostruzione del piano casa, e realizzare diverse unità immobiliari ?

Sì, per gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile realizzare il nuovo fabbricato diverso anche nel numero di unità immobiliari, come riportato nella circolare applicativa del 2 marzo 2010.

Vorrei sapere se è possibile realizzare l’ampliamento, e di quanto, di una villa unifamiliare sita entro i 300 m dal mare; l’ampliamento riguarderebbe la costruzione di un vano tecnico.

l’incremento per le gli edifici residenziali unifamiliari, situati in zona F all’interno della fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina è pari al 10% del volume esistente. La realizzazione di pertinenze esterne è ammessa.
Le proposte di intervento sono sottoposte alla valutazione della Commissione regionale per la qualità architettonica e paesaggistica, la quale deve esprirere parere positivo per consentirne la realizzazione

Non mi è chiaro se in caso di demolizione e ricostruzione l’incremento volumetrico è da sommare all’indice di edificabilità  del lotto o al volume demolito, per esempio il lotto mi permette allo stato attuale di edificare 1000 mc, il volume da demolire è di 300 mc, con l’incremento del 30% sarebbero altri 90 mc, questi li posso sommare ai 1000 che sarebbe la naturale capacità  edificatoria del lotto???

il piano casa ammette la possibilità di cumulare le premialità volumetriche con le potenzialità consentite dagli strumenti urbanistici comunali o regionali. Nel caso di demolizione e ricostruzione potrà edificare i 1000 mc consentiti dal piano urbanistico comunale, a cui sommerà il 30% della volumetria esistente al 31 dicembre 1989 ( nel suo caso, presumo il 30% di 300 mc), quindi in totale avrà diritto a 1000 mc + 90 mc . La percentuale di incremento può arrivare al 35% della volumetria esistente (105 mc), se per la nuova costruzione è previsto un  contenimento del consumo energetico pari almeno al 10 per cento rispetto agli indici previsti dal decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modifiche ed integrazioni.

Sono proprietario, in una palazzina di 10 appartamenti, di due locali al piano terra ad uso negozio, pilotis.
Volendo ampliare i negozi, il 20% del volume deve essere calcolato per l’intero palazzo,  o solo per i negozi esistenti, i proprietari degli appartamenti sono d’accordo per ampliare i negozi anche perchè loro non possono sfruttare  detto ampliamento.
Quindi posso usare il volume residenziale per ampliare il volume commerciale?

E’ possibile ampliare le due unità commerciali  nella misura percentuale relativa alla volumetria di ciascuna; pertanto per ampliare i due negozi, potrà usufruire del piano casa effettuando due ampliamenti distinti, ciascuno del 20% del proprio volume. Sicuramente non è possibile sfruttare la volumetria di cui gli altri condomini non intendono beneficiare.

Ho le idee poco chiare su quali siano tutti i costi che dovrò affrontare. Ma quanto costa “fare il piano casa”? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Effettuare un intervento di ampliamento (o di demolizione e ricostruzione) con il piano casa costa quanto (a volte anche meno) qualunque altro intervento edilizio. Le spese che si dovranno affrontare saranno:

  • diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione del progetto e presentazione della domanda
  • oneri professionali
  • costo per la realizzazione dell’intervento
  • al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, eventuale monetizzazione di spazio parcheggio

Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed in funzione del comune in cui si effettua l’intervento.

Riportiamo un esempio:

Diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda

Variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa100 €.

Oneri professionali

L’onorario da corrispondere ai professionisti è molto variabile. Varia in funzione dei professionisti al quale ci si rivolge. Purtroppo non è possibile dare delle cifre di riferimento e nemmeno stimarle in funzione dei metri quadri di ampliamento, in quanto ogni progettodeve affrontare tematiche multidisciplinari diverse, dagli aspetti architettonici, strutturali, termici, acustici, geotecnici, ecc… I professionisti dovranno occuparsi della progettazione (la quale, come già detto, deve affrontare tanti aspetti e spesso coinvolge diverse figure professionali), della direzione dei lavori, dell’accatastamento e dei collaudi.

Costo per la realizzazione dell’intervento

Anche per la realizzazione dell’intervento possiamo stabilire dei minimi e dei massimi. Generalmente si può andare da un minimo di 700 €/mq fino ai 1200 €/mq. Spesso, ciò che incide maggiormente, è la scelta delle finiture.

Al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, ed eventuale monetizzazione di spazio parcheggio

Questi oneri variano da comune a comune. Ogni amministrazione stabilisce l’ammontare degli oneri di urbanizzazione (primaria, ove dovuta, e secondaria; valutati per metro cubo), del costo di costruzione ( valutato a metro quadro, solo per la parte in ampliamento). La monetizzazione dello spazio parcheggio non è un onere che devono sostenere tutti, ma solo chi non dispone di superficie parcheggio in eccedenza tale da soddisfare quanto previsto dalle attuali normative.

Riportiamo un esempio:

Ampliamento volumetrico 100 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 10 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (per prima casa, quindi ridotti del 40%), circa 500 €

monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza disponeva di superficie parcheggio tale da soddisfare l’ampliamento volumetrico, pertanto non è stato corrisposto alcun onere

Secondo esempio:

Ampliamento volumetrico 80 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 8 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (non prima casa), circa 1100 €

monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza non disponeva di superficie parcheggio, pertanto son stati pagati per intero, ovvero circa 2500 €

Come potete vedere, i costi per effettuare gli interventi sono molto variabili.

Noi, già in fase di preventivo (quindi ancora prima dell’affidamento dell’incarico) sapremo informarvi sull’ammontare totale dei costi che sosterrete, così da non avere “spiacevoli” successive sorprese e da poter essere liberi e sicuri di scegliere se effettuare o meno l’intervento.

Ho sentito dire che il piano casa costa un sacco di soldi. Ma è conveniente? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Ci sono diversi motivi per cui, secondo noi, è conveniente effettuare il piano casa. Uno di questi potrebbe essere la reale necessità, per una famiglia, di avere una camera in più. Un secondo motivo può essere l’investimento: effettuare il piano casa, aumentando quindi la superficie utile e commerciale dell’immobile, può essere molto conveniente in tantissime zone, soprattutto sia nelle maggiori città della Sardegna che nelle coste della stessa.

Riportiamo un esempio:

Ampliamento a Cagliari: Costo totale specifico di costruzione (tutto compreso) 1500 €/mq * 30 mq = 45 000 €

L’appartamento è passato da circa 70 mq a circa 100 mq. Valutando che per la zona in oggetto, il prezzo medio di vendita ammonta a circa 2700 €/mq, l’immobile è passato da un valore presunto di mercato di circa 200 000 € a circa 270 000 €.

Ovviamente questi sono solo conti indicativi, frutto di una banale moltiplicazione, senza tener conto di tanti fattori da considerare per dare una stima precisa, ma sono stati comunque riportati per far comprendere a pieno quanto possa essere conveniente, anche in termini economici, effettuare il piano casa.

Non hai trovato la risposta che cercavi? Il tuo caso è differente da quelli sopra indicati? Inviaci la tua domanda tramite la pagina dei contatti o all’indirizzo email info@pianocasa-sardegna.it ; otterrai una risposta chiara ed in tempi brevissimi.

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