Legge Salva Casa Sardegna: studiamo la struttura, e vediamo una sintesi per punti e novità chiave

Ecco tutti i punti chiave della Legge Salva Casa Sardegna L.R. 18/2025, sintetizzati nei nuovi concetti fondamentali introdotti e recepiti anche in Sardegna

Con questo articolo vorrei condividere con tutti voi una sintesi che permette di visionare quella che è la struttura della Legge Regionale Salva Casa Sardegna L.R. 18/2025.

Comprenderne la struttura è un passo fondamentale per apprendere appieno le potenzialità che la stessa Legge Regionale 18/2025 Salva Casa Sardegna offre, capire come incide sulle procedure a cui siamo abituati, e come dobbiamo cambiare modo di operare dal giorno della sua entrata in vigore.

Partiamo dall’obiettivo, ovvero da quel qualcosa che ha mosso il legislatore (prima nazionale, e poi regionale) a promulgare la L.R. 18/2025.

L’obiettivo principale della Legge Regionale 18/2025 “Salva Casa Sardegna” è quello di recepire il Decreto Salva Casa del governo italiano, che ora trova piena applicazione anche in Sardegna.

Quello che la norma regionale chiama “riordinare e coordinare” la normativa edilizia e urbanistica della Regione Sardegna con le disposizioni urgenti in materia di semplificazione urbanistica ed edilizia di cui al Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 (convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024, n. 105) altro non è che fare propri gli obiettivi del legislatore italiano: rilanciare l’economia anche per il tramite del settore immobiliare, troppo spesso “ingessato”, dalle procedure per la sistemazione delle piccole difformità edilizie.

In realtà, però, … c’è molto di più.

Salva Casa Sardegna: Armonizzazione con la Normativa Statale (DPR n. 380/2001 e DL n. 69/2024)

Il primo concetto chiave è certamente quello di voler rendere armonica l’applicazione delle leggi in edilizia nazionali anche in Sardegna.

I costanti e sempre più presenti richiami al DPR 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) (TUE) vanno a uniformare quel disallineamento che c’era tra le nostre definizioni, le nostre procedure, e i nostri titoli, con quelle stabilite e applicate su tutto il territorio nazionale.

Ancora, l’entrata in vigore del DL Salva Casa (quello del governo italiano … ), convertito in Legge, aveva portato un ulteriore distanza tra le norme regionali e le nuove opportunità introdotte con il Salva Casa su tutta la penisola: il recepimento anche in Sardegna si porta dietro, e fa suo, lo scopo che il legislatore nazionale si è prefissato, ovvero quello di rispondere a delle esigenze di carattere economico per agevolare i trasferimenti immobiliari, e il mercato immobiliare in genere, troppo spesso bloccato da formalità non sempre rilevanti ai fini edilizi, o urbanistici.

Ora vediamo, con questo elenco, tutti punti per i quali sono stati effettuati i rimandi al DPR n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia):

• Definizione Interventi Edilizi.
• Stato Legittimo dell’Immobile
• Attività Edilizia in Assenza di Pianificazione:
• Caratteristiche del Titolo Abilitativo
• Permesso di Costruire in Deroga
• Opere in Totale Difformità e Sanzioni
• Tolleranze Edilizie (con un richiamo anche a Decreto Salva Casa)
• Agibilità degli Immobili
• Lottizzazioni Abusive
• Vigilanza e Responsabilità
• Interventi con Titolo Annullato

Salva Casa Sardegna: Semplificazione e Incentivazione Edilizia

Un altro nodo cruciale della nuova legge è quello di ampliare lo spettro dell’edilizia libera e della semplificazione nelle procedure:

• Definizioni Uniformi: Fino all’approvazione del regolamento edilizio unico regionale, si applicano le definizioni dell’Allegato A – Quadro delle definizioni uniformi dell’intesa tra Governo, regioni e comuni
• Nuovi Volumi e Demolizione/Ricostruzione: Vengono precisate le condizioni per considerare la realizzazione di nuovo volume come ristrutturazione o nuova costruzione. In caso di demolizione e ricostruzione, è consentito il mantenimento delle distanze preesistenti legittime se le dimensioni del lotto non permettono il rispetto delle distanze minime, con possibilità di incrementi volumetrici anche fuori sagoma nei limiti della sagoma a terra preesistente (Art. 2-bis, commi 3, 4, 5).
• Riqualificazione Energetica: Si introducono deroghe per lo spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura (fino a 30 cm) per interventi di riqualificazione energetica (riduzione minima del 10% della trasmittanza) e nuove costruzioni/ampliamenti (riduzione minima del 20% dell’indice di prestazione energetica), anche in deroga alle distanze minime
• Opere Soggette a Permesso di Costruire: è stato rivisto l’elenco delle opere soggette a permesso di costruire
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): ampliate le opere soggette a SCIA, con alcune precisazioni in materia di allegati obbligatori
• Edilizia Libera: ampliate le opere ricadenti nella disciplina dell’ edilizia libera, come ad esempio i movimenti di terra legati all’attività agricola/industriale e il posizionamento di pergotende.
• Parcheggi Privati: Si introducono modifiche per la localizzazione dei parcheggi privati, permettendo la loro localizzazione anche all’esterno del lotto entro un raggio di 300 metri per edifici esistenti
• Sanzioni Ridotte per Ritardato Pagamento: Le percentuali di sanzione per ritardato o omesso versamento del contributo sono ridotte

Salva Casa Sardegna: Gestione delle Difformità e Sanatorie

Il Salva Casa Sardegna recepisce le nuove disposizioni in materia di totale e parziale difformità, ampliando le possibilità di ricorrere a strumenti di sanatoria per opere meno significative in modo più snello. Di fatto, hanno ampliato quelle che sono le difformità minori.

• Totalità e Parzialità delle Difformità: per le “opere eseguite in totale difformità dal titolo abilitativo” e le “variazioni essenziali”, si introducono percentuali specifiche al fine di far ricadere in queste categorie alcuni superamenti percentuali di volume, anche in relazione all’epoca di costruzione; sono state definite semplificazioni procedurali per l’ottenimento della legittimità del fabbricato
• Accertamento di Conformità: sono ridefinite le procedure per l’accertamento di conformità per assenza di titolo/totale difformità, e per parziali difformità/variazioni essenziali, stabilendo oblazioni minime (1.500 euro per assenza/totale difformità; 500 euro per parziali difformità; 1.000 euro per variazioni essenziali) e la possibilità di presentare progetti per opere di ripristino.

Salva Casa Sardegna: Urbanistica e Paesaggio

Qui entriamo in un ambito leggermente diverso: non più rimandi specifici alle norme nazionali, o recepimenti uguali alla norma nazionale, ma alcune indicazioni sulle discipline regionali per completare il quadro di riordino, e provare a fornire chiarezza applicativa; oltre alla definizione di nuove funzioni e procedure in ambito paesaggistico.

• Prevalenza delle Norme Regionali: Le nuove norme prevalgono sulle disposizioni difformi contenute negli strumenti urbanistici vigenti
• Zone Umide: la salvaguardia per le zone umide estende il vincolo per 300 metri dalla battigia degli specchi acquei interni, con esclusioni per specifiche zone omogenee e piani attuativi
• Accertamento Compatibilità Idrogeologica: Si introduce la possibilità di accertamento di compatibilità idrogeologica successiva alla realizzazione delle opere in zone a vincolo idrogeologico, previo pagamento delle violazioni
• Competenze Paesaggistiche Comunali: Si trasferiscono ai comuni le competenze per il rilascio di pareri paesaggistici in relazione a condoni edilizi, accertamenti di compatibilità paesaggistica e l’emissione di sanzioni
• Sanzioni Paesaggistiche: Le sanzioni per opere eseguite in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica sono determinate come “equivalente al maggior importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito” Esclusioni per opere pubbliche e opere realizzate prima del vincolo.
• Procedura Autorizzazioni Paesaggistiche: definisce le nuove procedure e i termini per le istanze di autorizzazione paesaggistica, con un ruolo centrale dello sportello SUAPEE
• Prevalenza Piano Paesaggistico Regionale (PPR): Viene fornita un’interpretazione autentica che ribadisce la prevalenza delle previsioni del PPR sulle disposizioni della Legge Regionale 8/2015 in materia urbanistica ed edilizia

Salva Casa Sardegna: Deroghe ai Requisiti Igienico-Sanitari

Le deroghe ai requisiti di altezza minima e rapporti aero-illuminanti per l’agibilità di immobili in diverse categorie sono limitate e condizionate alla garanzia di idonee condizioni igienico-sanitarie.

Salva Casa Sardegna: Destinazioni d’Uso

La destinazione d’uso prevalente è quella in termini di superficie utile se più di una, e che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere, è considerato rilevante a fini urbanistici e soggetto a SCIA.

Salva Casa Sardegna: Potere Sostitutivo Regionale

In caso di inerzia comunale, per l’interessato di richiedere l’intervento sostitutivo della direzione generale regionale con la nomina di un commissario ad acta.

Insomma, le novità sono tante.

E con le novità, nascono nuove opportunità di sistemazione delle irregolarità degli immobili che prima potevano essere difficilmente superabili, se non insuperabili.

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