Come sarà il Piano Casa Sardegna 2020? Scopriamolo!

Ho aspettato alcune settimane prima di scrivere questo articolo perchè speravo nella pubblicazione del testo ufficiale approvato in Giunta il 23 dicembre in tempi ragionevoli.

Ma vabbeh, visto che siete in tanti a scrivermi e a chiedermi che cosa prevederà il nuovo piano casa sardegna 2020 che l’Amministrazione Regionale approverà nei prossimi mesi, vi anticipo i contenuti del testo di legge approvato in Giunta, seppur non ancora pubblicato.

Prima di procedere all’analisi del testo, è bene ricordare che si tratta di un Disegno di Legge approvato dalla Giunta Regionale il 23 dicembre 2019.

Questo significa che quello che andiamo ad analizzare è solo un disegno di legge e NON è ancora vigente: la legge dovrà seguire l’ordinario iter amministrativo, passando per le specifiche commissioni (che potranno proporre modifiche al testo), fino all’approdo in Consiglio Regionale dove potrà subire ulteriori modifiche con gli emendamenti.

Ovvero, seppur l’impianto non dovrebbe cambiare, è probabile che la legge che sarà approvata potrebbe differire, anche sensibilmente, rispetto a quanto deliberato in Giunta Regionale.

Si compone di ventuno articolo suddivisi in cinque Titoli, che vanno ad incidere sulle norme urbanistiche, edilizie e paesaggistiche.

• Titolo I – Modifiche al Piano Casa (L.R. 8/2015)
• Titolo II – Deroghe al DM 1444/68
• Titolo III – Indirizzi interpretativi al PPR e modifiche alla L.R. 45/1989
• Titolo IV – Modifiche alla L.R. 16/2017 (caravan e campeggi)
• Indirizzi Interpretativi al PPR

Vediamoli nel Dettaglio

Titolo I – Modifiche al Piano Casa Sardegna 2020 (L.R. 8/2015)

Articolo 1 – Modifiche all’articolo 26

L’articolo 1, con i suoi tre commi, va ad incidere sull’articolo 26 della L.R. 8/2015, che detta le disposizioni per l’edificazione in agro.

Vi sarà la possibilità di poter utilizzare più corpi aziendali anche non contigui e anche se ricadenti in comuni limitrofi, con asservimento anche in caso di alienazione.

Si porta la superficie minima di intervento ad un ettaro, e viene abrogato il comma 5 dell’articolo 26 (che specifica i 3 ettari e lo status di imprenditore agricolo o coltivatore diretto).

Articolo 2 – Modifiche all’art. 30 – Ampliamenti

Per gli ampliamenti in centro storico, la percentuale viene portata al 25% con un innalzamento del tetto massimo a 90 mc, in luogo dei 70 mc attuali.

Viene inserita la possibilità di ampliare anche gli immobili ad uso residenziale situati in zona F Turistica:

• se oltre i 300 metri dal mare, fino al 30% del volume, con un massimo di 150 mc
• se entro i 300 metri dal mare, fino al 20% con un massimo di 100 mc

Il bonus del 5% (che si somma al 30% di base) viene portato al 10%, con l’aggiunta di alcune condizioni (utilizzo di materiali locali per almeno il 20%, utilizzo di materiali riciclati per almeno il 20%, ecc…).

Questo significa che si potrà arrivare fino al 40% di ampliamento, con un massimo di 160 mc.

Per i capannoni monopiano viene data la possibilità di realizzare solai intermedi che permettano di incrementare la superficie; l’incremento è variabile fino al 30% se a destinazione commerciale, e fino al 40% se a destinazione industriale o artigianale.

Cessione Volumetria. Un’ulteriore novità è rappresentata dalla possibilità di cedere i crediti volumetrici derivanti dal piano casa ad altri proprietari che hanno un immobile che fa parte dello stesso edificio, in comparti diversi della stessa lottizzazione, in lottizzazioni limitrofe, purché stessa zona omogenea.

Articolo 3 – Modifiche all’art. 31 – Ampliamenti immobili turistico-ricettivi

Per gli immobili a destinazione turistico-ricettiva viene data la possibilità, oggi non concessa, di aumentare il numero delle stanze.

La percentuale del 25%, sale al 30%.

Viene inserita la possibilità di incrementare le volumetrie anche nei 300 m per gli immobili che ricadono in zona F. Oggi è permesso, all’interno dei 300 m, solo per le strutture che ricadono in zona A e B

Viene inserita la possibilità di ottenere un ulteriore 10%, da sommarsi ai precedenti, nei casi un cui si verifichino, contestualmente, almeno tre interventi tra: l’efficientamento energetico dell’intera unità, riduzione isole di calore, recupero acque, utilizzo materiali locali, utilizzo di materiali riciclati

Articolo 4 – Modifiche all’articolo 32 – Sottotetti

Per i sottotetti viene introdotta la possibilità di riuso ai fini abitativi e recupero con incremento volumetrico ai fini abitativi anche per gli immobili che ricadono in zona urbanistica F.

Articolo 5 – Inserimento dell’articolo 32.bis – Recupero Piani Interrati, Pilotis, e Terra

All’interno del testo del disegno di legge ritorna la possibilità di recuperare ai fini abitativi i piani terra, seminterrati e pilotis, per le zone A, B, C ed F. Per queste ultime solo per gli immobili oltre i 300 m dal mare.

Viene vietata la possibilità di applicare questo nuovo articolo nelle aree a pericolosità idraulica o da frana, elevata o molto elevata (Hg/Hi 3 e 4)

Articolo 6 – Modifiche all’articolo 33 – Soppalchi

Si potranno recuperare gli spazi di grande altezza mediante la realizzazione di soppalchi anche nelle zone F, oltre la fascia dei 300 m.

Mentre oggi si devono garantire 2,40 per la parte sottostante il soppalco e 2 m (medi) per la parte soprastante, si avrà la possibilità di gestire le altezze come meglio si crede, a condizione che sia sopra che sotto vi sia un’altezza non inferiore a 2,00 m.

Articolo 7 – Modifiche all’articolo 34 – Condizioni di ammissibilità degli interventi

L’articolo 34 viene modificato in modo lieve.

Vengono soppresse le parole relative al comma 1 lettera f) che recitano “e negli edifici individuati dal piano urbanistico comunale ai sensi dell’articolo 19, comma 1, lettera h, della legge regionale n. 45 del 1989; “

Per aiutarvi a capire cosa cambierà, vi riporto anche la lettera h sopra richiamata dalla L.R. 45/89

l’individuazione degli ambiti territoriali ove si renda opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, nonché dei manufatti e complessi di importanza storico-artistica ed ambientale, anche non vincolati dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089 e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1487;

Si apre, quindi, la possibilità di ampliare quegli immobili che, seppur non vincolati direttamente, i comuni hanno identificato come meritevoli di tutela per importanza storico-artistica.

Articolo 8 – Modifiche all’articolo 35 – Procedure

I primi cinque commi vengono abrogati.

Gli interventi di ampliamento, recupero dei sottotetti e degli spazi di grande altezza (soppalchi) vengono riportati in SCIA.

Articolo 9 – Modifiche all’articolo 36 – Disposizioni comuni

Si riapre alla possibilità di incrementare gli immobili oggetto di condono. Questi partecipano alla determinazione del volume su cui parametrare l’intervento.

Viene eliminata la necessità di utilizzare, per almeno il 50% dell’intervento, materiali che comportino la riduzione dei consumi energetici o siano dotati di certificazione di bioedilizia.

Il frazionamento dell’unità immobiliare più piccola generata dal piano casa passa dagli attuali 70 mq, ai 40 mq. Vi ricordo che si parla di superfici lorde.

I parcheggi per realizzare gli ampliamenti volumetrici dovranno essere sempre oggetto di monetizzazione. Per chi ha superficie disponibile in eccedenza, che oggi potrebbe riusare per giustificare l’ampliamento, dovrà comunque monetizzare la superficie necessaria.

Articolo 10 – Modifiche all’articolo 37 – Durata

La scadenza verrebbe portata al 31 dicembre 2021.

Articolo 11 – Modifiche all’articolo 38 – Trasferimento volumetrico

Il trasferimento volumetrico viene semplificato nell’iter, e migliorate alcune possibilità.

Articolo 12 – Introduzione articolo 38.bis – Trasferimento volumetrico dalle zone Hi/Hg 3 e 4

Vengono dettate nuove norme per il trasferimento delle volumetrie ricadenti in ambito di pericolosità idraulica e di frana, elevate o molto elevate.

Non entro troppo nel merito perchè l’articolo è lungo e dettagliato di particolari. Avrà senso affrontarlo una volta che sarà approvato.

Articolo 13 – Modifiche all’articolo 39 – Demolizioni e Ricostruzioni

Sì dà la possibilità di ricostruire l’edificio demolito in altro lotto urbanistico.

Articolo 14 – Modifiche all’articolo 40 – Programmi di riordino urbano

L’articolo 14 del Disegno di legge va ad incidere sull’articolo che disciplina i programmi di riordino urbano. Non entro nel merito dei dettagli perchè si tratta di tecnicismi che interessano, perlopiù, i tecnici comunali.

Tra le novità che mi va di segnalare, ci sono la possibilità di prevedere i programmi di riordino urbano anche nelle zone A, E ed H, e potrà interessare comparti che hanno diversa destinazione urbanistica tra loro.

Articolo 15 – Modiche all’articolo 41 – Disposizioni Transitorie L.R. 4/09

Viene modificato solo il comma 4.

Attualmente recita

Nei comuni dotati di piano urbanistico comunale ai sensi della legge regionale n. 45 del 1989, e successive modifiche ed integrazioni, è consentita l’attuazione degli interventi localizzati nelle zone urbanistiche omogenee C, D e G, tutte contigue al centro urbano, e previsti nei piani attuativi adottati alla data di entrata in vigore della presente legge in attuazione dell’articolo 13, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 4 del 2009, e successive modifiche ed integrazioni.

e diventerà

Vengono eliminate le partole fino ad integrazioni, pertanto diventerà

E’ consentita l’attuazione degli interventi localizzati nelle zone urbanistiche omogenee C, D e G, tutte contigue al centro urbano, e previsti nei piani attuativi adottati alla data di entrata in vigore della presente legge in attuazione dell’articolo 13, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 4 del 2009, e successive modifiche ed integrazioni.

Articolo 16 – Strutture al servizio della balneazione

Viene modificato l’articolo 43 della L.R. 8/2015, portando la durata delle concessioni comunali alla durata pari a quelle demaniali.

Titolo II – Disposizioni derogatorie al DM 1444/1968

Articolo 17 – Attuazione dell’articolo 2.bis del DPR 380/01

Per comprendere questo articolo, è necessario ricordare che l’articolo 2.bis del Testo Unico dell’Edilzia, intitolato “Art. 2-bis. (L) – Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati“, indica che le regioni possono prevedere disposizioni derogatorie al DM 1444/1968, e possono dettare disposizioni sugli insediamenti residenziali, produttivi, attività collettive, verde e parcheggi.

Questo articolo va, quindi, ad attuare una previsione di legge nazionale che ancora in Sardegna non era possibile applicare.

Oltre alla deroga, che potrà essere inserita dai Comuni negli strumenti urbanistici, è interessante l’ultimo comma che disciplina le modalità di calcolo della distanza tra pareti finestrate e tra edifici, non paralleli tra loro: è ammesso l’utilizzo del criterio della distanza media

Titolo III – Modifiche alla L.R. 45/1989

Articolo 18 – PUL

L’articolo 18 va ad incidere sulla disciplina dei PUL.

Titolo IV – Modifiche alla L.R. 16/2017

Articolo 19 – Modifiche all’articolo 22 – Campeggi e Caravan

L’articolo 19 inserisce due commi di particolare incidenza rispetto alla normativa attuale.

Le aree di sosta temporanea per caravan possono essere proposte ai comuni in aree private.

Oltre i 300 m è consentita la realizzazione di campeggi, non connessi con campi da golf, a basso indice di impatto paesaggistico e ad alto indice di reversibilità.

PPR – Indirizzi interpretativi

Purtroppo non ho avuto modo di verificare se questa disposizione è presente nel testo approvato in Giunta il 23 dicembre (perchè a distanza di un mese ancora non hanno pubblicato la delibera!), tuttavia nel testo che mi è pervenuto sono presenti delle ulteriori disposizioni che dettano indirizzi interpretativi al Piano Paesaggistico Regionale.

Provo a riassumerle

• Il PPR ha efficacia nei 27 ambiti costieri, ivi comprese le definizioni, le prescrizioni e gli indirizzi delle NTA.
• Sono beni paesaggistici e ulteriori contesti di cui all’articolo 143 lettera “d” ed “e” solo quelli che ricadono all’interno degli ambiti costieri.
• Le componenti individuate in cartografia negli ambiti interni (quindi al di fuori degli ambiti costieri) sono puramente indicative, e ad esse non si applicano gli indirizzi e prescrizioni degli ambiti costieri.
• Per i beni paesaggistici di cui agli articoli 136 e 142 si applicano le eventuali discipline del bene specifico.
• Entro sei mesi, i comuni ricadenti nei 27 ambiti costieri possono richiedere la verifica dei Centri di Antica e Prima Formazione

Alcune considerazioni

Come sempre, non esprimo giudizi (positivi o negativi) sulla bontà della norma. Questo lo lascio a ciascuno di voi, che si costruirà il proprio giudizio.

Mi piace evidenziare alcuni punti, che secondo me sono fondamentali, per una sana e corretta applicazione della legge.

Costruzioni in agro e cessione credito volumetrico

Due particolari aspetti degli articoli che permettono la costruzione in agro e gli ampliamenti volumetrici riguardano la cessione di volumetrie, così come lo spostamento delle volumetrie nelle aree a rischio idro-geologico.

Ad oggi i comuni non sono attrezzati per controllare e verificare se un determinato lotto abbia generato volumetria, o se una unità immobiliare abbia ceduto il suo credito volumetrico previsto dal piano casa.

Sarebbe importante e opportuno che, dall’alto, la Regione fornisse le modalità operative con cui i comuni devono tenere traccia di questi spostamenti.

Ampliamenti in centro storico

Forse ha poco senso ampliare il credito volumetrico potenzialmente realizzabile in centro storico, se non si forniscono indicazioni chiare sulla reale possibilità di attuarle. Seppur la norma sembri abbastanza chiara, è facile incappare in interpretazioni ostative.

La norma, per come è strutturata, ha spesso generato dubbi sulla reale possibilità di realizzare gli ampliamenti volumetrici anche in presenza dei Piani Particolareggiati dei Centri Storici, perchè non è mai stato chiarito se si può attuare l’ampliamento anche laddove il PPCS non lo prevede esplicitamente (parliamo sempre e comunque di immobili non coerenti con il contesto).

Iter Procedurale

Riportare gli interventi di ampliamento volumetrico in SCIA, senza parere espresso, che oggi porta tutti i procedimenti di ampliamento volumetrico Piano Casa in Conferenza di Servizi, riporta quel clima di incertezza che genererà solamente contenzioni.

Sarebbe stato sufficiente eliminare la facoltà di espressione sull’integrazione architettonica, e indicare comunque il rilascio del permesso di costruire non autocertificato come titolo necessario alla realizzazione dell’ampliamento volumetrico.

Deroga Distanze

Nella deroga tra le distanze, sarà interssante capire come si esprimerà la giurisprudenza in merito.

Le sentenze fino ad ora hanno sempre considerato il DM 1444/1968 come estensione del Codice Civile, e pertanto inderogabile.

Nel momento in cui vi è una norma nazionale, e la sua attuazione regionale, che invece ammettono del deroghe al DM citato, l’espressione dei giudici nei contenziosi potrebbe essere diverso dall’orientamento che già conosciamo.

Deroga al PPR

Disciplinare la possibilità di ampliare gli immobili entro i 300 m senza indicare la chiara deroga al PPR equivale a legiferare una norma che non sarà mai applicata.

Il film che andremo a vedere è un dejavou:

• Richiesta autorizzazione paesaggistica per ampliare in zona F
• Negata perchè il PPR non è derogabile

Si riaprirà la questione della famosa sentenza delle Corte Costituzionale 189/2016, dietro cui si arrocca ogni diniego del paesaggio, nonostante le numerose sentenze del TAR Sardegna che spiega loro come va letta quella famosa sentenza della Corte.

Se la volontà del legislatore è quella di permettere gli ampliamenti in zona F anche entro i 300 m, è chiaro che la norma vada letta derogatoria alla disciplina del PPR, lasciando comunque alla Tutela del Paesaggio la facoltà di valutare l’impatto paesaggistico dell’intervento.

Tuttavia, non scriverlo in modo esplicito nella norma, genererà contenziosi inutili, lungaggini e costi per i cittadini. Che vedranno possibile l’applicazione della norma, solo dietro sentenza di un giudice.

Monetizzazione dei Parcheggi.

Ok. Va bene. Sappiamo che i comuni hanno necessità di incassare per far funzionare al meglio la macchina amministrativa e i servizi pubblici, ma questo sembra un vessare i cittadini. Coloro che hanno già degli spazi parcheggio disponibili, dovranno comunque pagare.

Efficacia degli interventi.

Anche questa volta, seppur verrebbe portato il termine al 31 dicembre 2021, si perde l’occasione per dire chiaramente che la data di scadenza è da intendersi per la presentazione della domanda e non per il rilascio del titolo.

In parte il problema è stato risolto portando gli interventi principali in SCIA dichiarata.

Scrivere in modo chiaro come sia da applicarsi la norma, è sempre un punto a favore per la sua corretta applicazione da parte di chi sta al di là e al di qua della scrivania.

E voi, che ne pensate?

Come giudicate le nuove disposizioni?

Avete altri suggerimenti?

Per quanto non possiamo incidere sulla definizione della norma, la speranza è sempre che qualcuno tra quelli che può decidere, possa leggere questi articoli.

PS: un sincero ringraziamento a chi mi ha anticipato il testo; persona di cui ho grande stima.