Demolizione e Ricostruzione: quale volumetria può andare in deroga?

Il testo di legge sul Piano Casa parla di interventi di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, specificando che è possibile andare in deroga a determinati parametri urbanistico-edilizi.

Uno dei dubbi frequenti è se la deroga possa riguardare l’intera nuova volumetria di progetto, o solo la parte del premio volumetrico.

Lo chiarisce la Regione, pubblicando un parere in risposta al Comune di Assemini.

Ma andiamo con ordine.

Rinnovo del Patrimonio Edilizio: l’articolo 39

L’articolo 39 del piano casa disciplina i casi di demolizione e ricostruzione.

E’ intitolato Rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione, e permette di ottenere fino al 30% in più della volumetria esistente, nei casi appunto di demolizione e ricostruzione, da sommarsi alla potenzialità volumetrica del lotto.

Le deroghe previste sono il superamento dei parametri volumetrici e dell’altezza previsti dalle vigenti disposizioni comunali e regionali.

Il dubbio: qual è la quota di volumetria da ammettere alle deroghe?

La domanda viene da sè: nel progetto di ricostruzione, qual è la quota di volumetria che può andare in deroga? Tutta o parte?

Possono esistere tre casi:

  1. tutto la volumetria del nuovo progetto è ammessa alla deroga
  2. solo la parte del bonus volumetrico può andare in deroga
  3. solo la parte della volumetria demolita più il bonus volumetrico può andare in deroga

Esempio numerico

Nel caso di un lotto avente superficie pari a 1 ‘000 mq, con volume esistente di 500 mc e If di 3mc/mq, che a seguito di demolizione/ricostruzione del fabbricato ai sensi del comma 5 citato potrebbe esprimere una volumetria pari a 3’075 mc, di cui 3’000 (3×1 ‘000) con l’applicazione dell’indice fondiario e 75 di bonus volumetrico (15% di 500), si chiede quale sia il volume che deroga le disposizioni relative all’altezza: l’intera volumetria ammissibile di 3’075 mc, il solo volume demolito di 500 mc, il solo bonus volumetrico di 75 mc oppure il volume di 575 mc, pari al volume  dell’edificio esistente maggiorato del bonus volumetrico.

Quindi:

  • lotto di 1000 mq
  • indice di 3 mc/mq
  • volumetria edificabile 3000 mc
  • 500 mc volumetria esistente da demolire
  • bonus volumetrico (15% di 500 mc) 75 mc
  • volumetria totale massima edificabile 3075 mc

Per tornare alle tre casistiche di prima, potremo avere

  1. tutti i 3075 mc possono andare in deroga
  2. solo 75 mc è la quota ammissibile alle deroghe previste
  3. volumetria esistente da demolire 500 mc + premio volumetrico 75 mc , totale 575 mc possono andare in deroga.

E la risposta giusta è …

In realtà non so se sia la risposta corretta. 

Ma è comunque un parere ufficiale della Regione Sardegna, quindi prendiamolo per buono:

È parere della Direzione Generale scrivente che “il superamento dei parametri volumetrici e dell’altezza previsti dalle vigenti disposizioni comunali e regionali” sia riferito unicamente alla sommatoria del volume dell’edificio esistente da demolire e del relativo bonus volumetrico (che, insieme, ricordiamo, assumono la denominazione di “credito volumetrico”), mentre la presenza di un’eventuale volumetria del lotto di riferimento deve essere gestita ai sensi del successivo comma 11 che prevede, senza alcuna deroga, la possibilità di sommare al “credito edilizio” le ordinarie capacità edificatorie “residue” del lotto fino al raggiungimento dei limiti massimi
stabiliti dalla normativa regionale.
In riferimento all’esempio riportato, dunque, potranno essere realizzati in deroga solo 575 mc, mentre i residui 2’500 mc dovranno essere realizzati in base alle regole già stabilite in sede di pianificazione dello strumento
urbanistico comunale vigente.

La Regione ha risposto al quesito del comune indicando che la volumetria che può essere ammessa alla deroga è quella derivante dalla volumetria esistente da demolire a cui sommare il premio volumetrico, mentre la restante potenzialità edificatoria del lotto non sarà ammessa alle deroghe.

Ing. Enrico Craboledda

PS: abbiamo creato una community su Facebook per parlare di tematiche inerenti l’edilizia, l’urbanistica e il piano casa. Se ti fa piacere, ecco il link per accedere https://www.facebook.com/groups/pianocasasardegna/

Leave a Comment

Altri Articoli