Recupero e riuso abitativo dei sottotetti con e senza incremento volumetrico.

7 Aprile 202026 Marzo 2019 di Ing. Enrico Craboledda

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Oggi provo a rispondere pubblicamente ad un quesito che mi ha posto ieri un collega, in merito all’applicazione dell’articolo 32 della L.R. 8/2015 che disciplina gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti.

L’articolo 32, che viene titolato “Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti”, prevede due possibilità:

Riuso ai fini abitativi (senza incremento volumetrico)
Recupero ai fini abitativi (con incremento volumetrico)

La domanda che mi hanno posto, e a cui voglio rispondere, è:

E’ possibile applicarli entrambi contemporaneamente, nello stesso progetto?

Ma prima facciamo un passo indietro e vediamo che differenza esiste tra il riuso e il recupero dei sottotetti esistenti.

L’articolo 32 – Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti

Prima di analizzare la differenza tra riuso e recupero, vorrei fare una breve analisi su come è composto l’articolo 32.

E’ composto di diversi commi, così suddivisibili:

1 – definizione di che cosa si intende per sottotetto
2, 3 e 3bis – disciplinano il riuso ai fini abitativi dei sottotetti, senza incremento
4, 5 e 6 – dettano le regola per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti, con incremento volumetrico
7 e 8 – indicano disposizioni generali sull’altezza media ponderale e sulla possibilità di superare indici volumetrici e distanze

Come indicato dal comma 1, si definiscono sottotetti

i volumi compresi tra l’estradosso della chiusura orizzontale superiore, anche non calpestabile, dell’ultimo livello agibile e l’intradosso delle falde della copertura a tetto, localizzati all’interno della sagoma dell’edificio regolarmente approvata con titolo abilitativo, ove prescritto.

Riuso ai fini abitativi dei sottotetti esistenti

Per riuso ai fini abitativi dei sottotetti esistenti si intende il cambio di destinazione d’uso in abitazione dei sottotetti, senza cambiarne il volume.

E’ consentito nelle zone urbanistiche A, B e C, e per ogni vano devono essere rispettate le condizioni di agibilità, ad eccezione dell’altezza che viene considerata abitabile già dai 2,40 m (2,20 m nei bagni e disimpegni).

Per poter ottenere le condizioni di agibilità, si possono effettuare modifiche interne ed esterne, consistenti anche nella realizzazione di finestre sul tetto.

Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti

Per il recupero si intende, a differenza del riuso, l’incremento volumetrico del sottotetto.

Il recupero (quindi l’incremento di volume) è ammesso nelle sole zone B e C (quindi a differenza del riuso, non è ammesso nei centri storici).

Per ottenere le condizioni di agibilità, possono essere effettuate modifiche alla copertura, alle linee di pendenza, ai solai intermedi, a condizione di ottenere in ogni vano l’altezza abitabile di 2,70 m (2,40 m nei bagni e disimpegni).

Ulteriori condizioni di ammissibilità sono l’avere un’altezza interna alla gronda non inferiore a 0,60 metri e falde con una pendenza minima del 20 per cento, oppure falde con un pendenza minima del 25 per cento e purché il nuovo volume non determini il superamento dell’altezza massima consentita dallo strumento urbanistico per il lotto.

Riuso e Recupero effettuati contemporaneamente. E’ possibile?

Torniamo alla domanda che mi ha posto il collega:

E’ possibile applicare entrambi “riuso” e “recupero con incremento” nello stesso progetto?

Il caso:

sottotetto esistente, così come da definizione.
In parte rispetta i requisiti per essere “riusato” ai fini abitativi;
per l’altra parte è necessario adeguare le altezze per poter rientrare nei requisiti di abitabilità imposti dalla norma.

Secondo voi è possibile applicare riuso (per la parte che già rispetta i commi 2,3 e 3bis) e recupero per l’altra parte?

Secondo me sì.

La mia considerazione deriva dal fatto che si tratta dello stesso intervento di ridurre il consumo del suolo, e utilizzare ai fini abitativi degli spazi esistenti (i sottotetti).

Per ottenere risultato, il legislatore ha inserito le due disposizioni (con e senza incremento volumetrico) nel medesimo articolo, quasi ad intendere che per ottenere per questo fine si potesse operare seguendo varie possibilità.

Ancora, non trovando esplicita impossibilità, e non trovando contrasto nell’applicarli contestualmente, non vedo perché non possa essere possibile.

E voi, che ne pensate?

Ing. Enrico Craboledda

Recupero Abitativo: Quando un Locale è Seminterrato?

7 Aprile 20204 Marzo 2015 di Ing. Enrico Craboledda

Articolo 15 bis Recupero Abitativo Seminterrato

Recupero Abitativo: Quando un Locale è Seminterrato?

Nell’applicazione dell’articolo 15 bis del Piano Casa Sardegna la domanda ricorrente è: quando un locale si può considerare Seminterrato?

Oggi voglio rispondere pubblicamente ad una domanda posta da diverse persone:

Che cosa si intende per piano seminterrato?

E nello specifico, voglio rispondere pubblicamente a questa domanda (che ci ha posto un tecnico) perchè credo che possa essere interessante per molti.

Si può applicare l’art. 15/bis su un piano interrato con tutte le pareti controterra, e con una sola porzione di parete per l’accesso al piano, con areazione e illuminazione naturale con finestre in bocche di lupo, – ovvero realizzazione di ventilazione meccanica (così come descritto nel comma 3 dell’art.15/bis)?

Vediamo che cosa dice l’articolo 15 bis.

L’articolo 15bis del Piano Casa Sardegna è composto da 5 commi, ed è stato inserito con le modifiche introdotte alla Legge Regionale 4/09 dalla Legge Regionale 21/2011; riassumiamo quello che dicono i 5 commi:

La Regione promuove il recupero ai fini abitativi dei seminterrati nelle zone B, C ed E.
Non è possibile recuperare ai fini abitativi i piani seminterrati nelle zone ad alto rischio idrogeologico o con pericolo di frana elevato.
Seminterrati esistenti:
- altezza minima 2.40 m
- aperture per ventilazione naturale non inferiore a 1/8 della superficie utile oppure impianto di ventilazione meccanica che garantisca un ricambio d’aria non inferiore a quello della ventilazione naturale
- adeguati livelli di illuminazione raggiungibili anche mediante sistemi artificiali
è possibile recuperare anche i piani terra, rispettando i requisiti igienico-sanitari
è necessario reperire lo spazio parcheggio, per le zone B e C, oppure è possibile monetizzare se la superficie “da pagare” è inferiore a 10 mq

Partiamo dalla seconda parte della domanda:

… areazione e illuminazione naturale con finestre in bocche di lupo, – ovvero realizzazione di ventilazione meccanica (così come descritto nel comma 3 dell’art.15/bis) ?

La risposta è : Sì. Come, appunto indicato al comma 3 dell’articolo 15bis.

L’unico aspetto da approfondire è dimostrare (dichiarare? asseverare?) che si rispetta quando prescritto dal comma 3, ovvero:

nel caso di ventilazione meccanica, dimostrare di realizzare “un impianto di ventilazione meccanica per un ricambio d’aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale“;
dimostrare di raggiungere “adeguati livelli di illuminazione raggiungibili anche mediante sistemi artificiali“

E ora veniamo alla parte più complessa:

Si può applicare l’art. 15/bis su un piano interrato con tutte le pareti controterra, e con una sola porzione di parete per l’accesso al piano

Purtroppo la risposta è negativa..

Quindi alla domanda “Quando un piano si può considerare seminterrato?” , la risposta è :

Quando il piano è considerato “urbanisticamente” seminterrato, ovvero quando già in fase di concessione edilizia era stato indicato seminterrato (quindi, identificato seminterrato anche dal Regolamento Edilizio).

Avevamo affrontato il caso in un altro articolo quando è stato proprio il TAR Sardegna con la Sentenza 367/2014 – Articolo 15bis Piano Casa Sardegna a dare l’indicazione di quale sia la corretta interpretazione di recupero del piano seminterrato.

Fatemi sapere che ne pensate, nei commenti qui sotto!

Ing. Enrico Craboledda

Aggiornamento domande frequenti – 2011

24 Settembre 2011 di Ing. Enrico Craboledda

E’ stata aggiornata la sezione delle DOMANDE FREQUENTI – FAQ

Tra le domande più frequenti che riceviamo, una riguarda i costi del piano casa.

Di seguito riportiamo una delle nuove domande-risposte inserite:

Ho le idee poco chiare su quali siano tutti i costi che dovrò affrontare. Ma quanto costa “fare il piano casa”? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Effettuare un intervento di ampliamento (o di demolizione e ricostruzione) con il piano casa costa quanto (a volte anche meno) qualunque altro intervento edilizio. Le spese che si dovranno affrontare saranno:

diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione del progetto e presentazione della domanda
oneri professionali
costo per la realizzazione dell’intervento
al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, eventuale monetizzazione di spazio parcheggio

Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed in funzione del comune in cui si effettua l’intervento.

Riportiamo un esempio:

Diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda

Variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa100 €.

Oneri professionali

…. continua

Ing. Enrico Craboledda

Domande frequenti

5 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda

Risposte alla Domande Frequenti per la L.R. 4/09 e L.R. 21/2011

Ecco le risposte alle Domande Frequenti del Nuovo Piano Casa 2015 2016 L.R. 8/2015

Aggiornato al 24.09.2011

La mia abitazione ricade in centro storico. Posso usufruire del Piano Casa? E in che misura? (risposta aggiornata il 24.09.2011)

Per gli edifici in Zona A si può usufruire solo se sono in contrasto con le caratteristiche tipologiche del centro storico, sono edificati da non oltre 50 anni, e ultimati entro il 31 dicembre del 1989 ; tali edifici devono essere stati identificati dal comune di appartenenza con delibera del consiglio comunale.

Si può aumentare la volumetri esistente del 20%. In caso di interventi che comportino una riduzione dei consumi energetici, la percentuale di incremento sale al 30%.

Il comune presso cui si trova il mio immobile non ha provveduto ad individuare gli immobili in centro storico in contrasto con i caratteri architettonici. Posso usufruire comunque del Piano Casa? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Gli interventi di ampliamento del centro storico sono subordinati all’individuazione, da parte del comune, degli immobili con meno di 50 anni e in contrasto con il centro storico. Se il comune non ha provveduto ad individuare tali immobili, purtroppo nessun ampliamento volumetrico è ammesso in centro storico.

Fino a quando posso usufruire del piano casa? (risposta aggiornata il 24.09.2011)

La domande deve essere presentata entro enro il 31.10.2011.

Gli inteventi devono essere ultimati entro 18 mesi da tale data. (entro il 30/04/2013). Per gi interventi che non vengono ultimati entro tale data, è prevista un maggiorazione del 50% costo di costruzione.

Ho comprato la mia casa nel 2009, posso usufruire del piano casa?

Sì, è possibile usufruire del piano casa, a patto che l’abitazione sia stata ultimata entro il 31 marzo 2009. Sono consentiti solo interventi di ampliamento. Gli interventi di demolizione con ricostruzione (“sostituzione edilizia”) sono ammesso solo per immobili ultimati entro il 31/12/1989.

Con il piano casa posso incrementare il volume della mia abitazione del 20%. Ho sentito dire che, se si tratta di prima abitazione, ho diritto ad un altro 30%. Posso usufruire quindi di un incremento pari al 50% ?

No. Il piano casa prevede che gli interventi relativi alle prime abitazioni, che ricadono esclusivamente nelle Zone B o C, possano essere incrementati di un ulteriore 30% dell’aumento consentito. In caso di interventi di ampliamento pari al 20%, la percentuale sale fino al 26%; mentre per gli ampliamenti del 30% (ovvero in caso di risparmio energetico), la percentuale in caso di prima abitazione sale al 39% del volume esistente.

Possiedo una villetta a schiera molto vicina al mare. In che misura posso usufruire del piano casa ?

In caso di villette a schiera entro i 300 m dal mare, non è possibile usufruire del piano casa.

Se la villetta ricade tra i 300 m e i 2 km dal mare, gli incrementi consentiti sono pari al 14%, che può arrivare al 21% in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico.

Oltre i 2 km, gli incrementi previsti sono pari al 20% del volume esistente; per gli interventi finalizzati al risparmio energetico la percentuale consentita è pari al 30%

Possiedo un’abitazione unifamiliare di 100 mq realizzata negli anni ’70. E’ possibile usfruire degli inventivi di demolizione e ricostruzione del piano casa, e realizzare diverse unità immobiliari ?

Sì, per gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile realizzare il nuovo fabbricato diverso anche nel numero di unità immobiliari, come riportato nella circolare applicativa del 2 marzo 2010.

Vorrei sapere se è possibile realizzare l’ampliamento, e di quanto, di una villa unifamiliare sita entro i 300 m dal mare; l’ampliamento riguarderebbe la costruzione di un vano tecnico.

l’incremento per le gli edifici residenziali unifamiliari, situati in zona F all’interno della fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina è pari al 10% del volume esistente. La realizzazione di pertinenze esterne è ammessa.
Le proposte di intervento sono sottoposte alla valutazione della Commissione regionale per la qualità architettonica e paesaggistica, la quale deve esprirere parere positivo per consentirne la realizzazione

Non mi è chiaro se in caso di demolizione e ricostruzione l’incremento volumetrico è da sommare all’indice di edificabilità del lotto o al volume demolito, per esempio il lotto mi permette allo stato attuale di edificare 1000 mc, il volume da demolire è di 300 mc, con l’incremento del 30% sarebbero altri 90 mc, questi li posso sommare ai 1000 che sarebbe la naturale capacità edificatoria del lotto???

il piano casa ammette la possibilità di cumulare le premialità volumetriche con le potenzialità consentite dagli strumenti urbanistici comunali o regionali. Nel caso di demolizione e ricostruzione potrà edificare i 1000 mc consentiti dal piano urbanistico comunale, a cui sommerà il 30% della volumetria esistente al 31 dicembre 1989 ( nel suo caso, presumo il 30% di 300 mc), quindi in totale avrà diritto a 1000 mc + 90 mc . La percentuale di incremento può arrivare al 35% della volumetria esistente (105 mc), se per la nuova costruzione è previsto un contenimento del consumo energetico pari almeno al 10 per cento rispetto agli indici previsti dal decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modifiche ed integrazioni.

Sono proprietario, in una palazzina di 10 appartamenti, di due locali al piano terra ad uso negozio, pilotis.
Volendo ampliare i negozi, il 20% del volume deve essere calcolato per l’intero palazzo, o solo per i negozi esistenti, i proprietari degli appartamenti sono d’accordo per ampliare i negozi anche perchè loro non possono sfruttare detto ampliamento.
Quindi posso usare il volume residenziale per ampliare il volume commerciale?

E’ possibile ampliare le due unità commerciali nella misura percentuale relativa alla volumetria di ciascuna; pertanto per ampliare i due negozi, potrà usufruire del piano casa effettuando due ampliamenti distinti, ciascuno del 20% del proprio volume. Sicuramente non è possibile sfruttare la volumetria di cui gli altri condomini non intendono beneficiare.

Ho le idee poco chiare su quali siano tutti i costi che dovrò affrontare. Ma quanto costa “fare il piano casa”? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione del progetto e presentazione della domanda
oneri professionali
costo per la realizzazione dell’intervento
al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, eventuale monetizzazione di spazio parcheggio

Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed in funzione del comune in cui si effettua l’intervento.

Riportiamo un esempio:

Diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda

Variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa100 €.

Oneri professionali

L’onorario da corrispondere ai professionisti è molto variabile. Varia in funzione dei professionisti al quale ci si rivolge. Purtroppo non è possibile dare delle cifre di riferimento e nemmeno stimarle in funzione dei metri quadri di ampliamento, in quanto ogni progettodeve affrontare tematiche multidisciplinari diverse, dagli aspetti architettonici, strutturali, termici, acustici, geotecnici, ecc… I professionisti dovranno occuparsi della progettazione (la quale, come già detto, deve affrontare tanti aspetti e spesso coinvolge diverse figure professionali), della direzione dei lavori, dell’accatastamento e dei collaudi.

Costo per la realizzazione dell’intervento

Anche per la realizzazione dell’intervento possiamo stabilire dei minimi e dei massimi. Generalmente si può andare da un minimo di 700 €/mq fino ai 1200 €/mq. Spesso, ciò che incide maggiormente, è la scelta delle finiture.

Al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, ed eventuale monetizzazione di spazio parcheggio

Questi oneri variano da comune a comune. Ogni amministrazione stabilisce l’ammontare degli oneri di urbanizzazione (primaria, ove dovuta, e secondaria; valutati per metro cubo), del costo di costruzione ( valutato a metro quadro, solo per la parte in ampliamento). La monetizzazione dello spazio parcheggio non è un onere che devono sostenere tutti, ma solo chi non dispone di superficie parcheggio in eccedenza tale da soddisfare quanto previsto dalle attuali normative.

Riportiamo un esempio:

Ampliamento volumetrico 100 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 10 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (per prima casa, quindi ridotti del 40%), circa 500 €

monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza disponeva di superficie parcheggio tale da soddisfare l’ampliamento volumetrico, pertanto non è stato corrisposto alcun onere

Secondo esempio:

Ampliamento volumetrico 80 mc.

Superficie da destinare a parcheggio = 8 mq

Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;

oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (non prima casa), circa 1100 €

monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza non disponeva di superficie parcheggio, pertanto son stati pagati per intero, ovvero circa 2500 €

Come potete vedere, i costi per effettuare gli interventi sono molto variabili.

Noi, già in fase di preventivo (quindi ancora prima dell’affidamento dell’incarico) sapremo informarvi sull’ammontare totale dei costi che sosterrete, così da non avere “spiacevoli” successive sorprese e da poter essere liberi e sicuri di scegliere se effettuare o meno l’intervento.

Ho sentito dire che il piano casa costa un sacco di soldi. Ma è conveniente? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)

Ci sono diversi motivi per cui, secondo noi, è conveniente effettuare il piano casa. Uno di questi potrebbe essere la reale necessità, per una famiglia, di avere una camera in più. Un secondo motivo può essere l’investimento: effettuare il piano casa, aumentando quindi la superficie utile e commerciale dell’immobile, può essere molto conveniente in tantissime zone, soprattutto sia nelle maggiori città della Sardegna che nelle coste della stessa.

Riportiamo un esempio:

Ampliamento a Cagliari: Costo totale specifico di costruzione (tutto compreso) 1500 €/mq * 30 mq = 45 000 €

L’appartamento è passato da circa 70 mq a circa 100 mq. Valutando che per la zona in oggetto, il prezzo medio di vendita ammonta a circa 2700 €/mq, l’immobile è passato da un valore presunto di mercato di circa 200 000 € a circa 270 000 €.

Ovviamente questi sono solo conti indicativi, frutto di una banale moltiplicazione, senza tener conto di tanti fattori da considerare per dare una stima precisa, ma sono stati comunque riportati per far comprendere a pieno quanto possa essere conveniente, anche in termini economici, effettuare il piano casa.

Non hai trovato la risposta che cercavi? Il tuo caso è differente da quelli sopra indicati? Inviaci la tua domanda tramite la pagina dei contatti o all’indirizzo email info@pianocasa-sardegna.it ; otterrai una risposta chiara ed in tempi brevissimi.