Interventi di Demolizione Ricostruzione con il nuovo Piano Casa 2015 2016

Alcune considerazioni per gli interventi di ” Demolizione Ricostruzione ” con la nuova L.R. 8/2015.

Nell’ultimo periodo ho ricevuto alcune richieste di chiarimenti in merito all’articolo 39 della L.R. 8/2015, relativo agli interventi di demolizione e ricostruzione.

L’articolo si intitola “Rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione“, ed insieme al comma 1 esplicita quello che è l’obiettivo dell’articolo stesso: promuovere il rinnovo del patrimonio edilizio esistente.

E’ composto di 15 commi, che disciplinano il “come, dove, quanto e quando” è possibile usufruire delle possibilità offerte dall’articolo 39.

Dall’analisi che segue, in alcuni casi emerge anche la domanda “perchè?!?“.

Cercherò di riassumere ed argomentare i vari commi

  1. Obiettivo: rinnovo del patrimonio edilizio esistente
  2. Il proponente la demolizione può avere un credito fino al 30% del volume demolito. Previa apposita delibera comunale. (Perchè!?!?!)
  3. Se la ricostruzione avviene nello stesso lotto, la delibera stabilisce i parametri dell’intervento, e consente la deroga solo al superamento degli indici volumetrici (quindi tutti gli altri parametri di distanze, altezze, rapporti di superfici, ecc … non saranno derogabili).
    Nelle zone E e H non sono ammesse deroghe alle disposizioni regionali : che si traduce nel pieni rispetto delle norme del PPR, con rispetto di superfici minime (3 ha per l’agro), ecc…
  4. Se la ricostruzione avviene in altro lotto, la delibera conterrà l’area di trasferimento e i relativi parametri urbanistici da rispettare.
  5. Su lotti inferiori a 500 mq, o con meno di 2000 mc, è possibile non passare per la delibera comunale, ampliando solo del 15%. In questo caso è ammessa la deroga agli indici e alle altezze. Sempre nessuna deroga per le zone E e H.
  6. E’ possibile applicare l’articolo agli edifici realizzati entro il 30/04/2015. In caso di condono o accertamento, è necessario concludere prima l’iter.
  7. I calcoli del volume esistente su cui calcolare la percentuale di ampliamento si effettuano con le regole di calcolo attuali anche per i nuovi edifici ( previste dal decreto assessoriale n. 2266/U del 1983 )
  8. Nel caso di demolizione e ricostruzione sullo stesso lotto, la delibera decide sulla sistemazione di eventuali ulteriori manufatti presenti
  9. Nel caso di demolizione e ricostruzione su altro lotto, il privato garantisce, a propria cura e spese, la sistemazione dell’area originaria, secondo le indicazioni impartite dall’amministrazione comunale
  10. demolizione-ricostruzione-direttiva-edifici-a-energia-quasi-zeroIl comma 10 fornisce alcune caratteristiche che deve avere il nuovo edificio:
    • ad energia quasi zeroedificio ad altissima prestazione energetica il cui
      fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo, ed e’ coperto in misura
      significativa da energia da fonti rinnovabili, prodotta in situ)
    • riuso di acque piovane e reflue
    • ascensore, se pluri-immobiliare e con due livelli fuori terra
    • realizzato per almeno il 50% con materiale di bioedilizia
  11. Il credito volumetrico si somma alla ordinaria capacità edificatoria
  12. La proposta da portare in delibera deve avere tutti gli elaborati tecnico-grafici tipici di un’opera pubblica e, prima della delibera, deve ottenere la positiva valutazione dell’ufficio comunale
  13. Questo articolo non si applica a:
    • immobili successivi alla legge, o che successivamente alla sua entrata in vigore abbiano subito opere significanti
    • che hanno già effettuato ampliamenti tramite l’articolo 5 del “vecchio” piano casa
    • esclusi da apposita delibera comunale, per ragioni storiche, architettoniche o urbanistiche
    • che ricadono entro i 300 mt (fatte salve le zone A, B, C, D e G)
    • che ricadono in aree di particolare valore paesaggistico, o di pericolosità idrogeologica, di emergenze ambientali o fasce di rispetto
  14. Per edifici in centro matrice, se in zona A l’intervento è subordinato al Piano Particolareggiato del Centro Storico, se in altra zona urbanistica è subordinato alla delibera comunale nel quale venga riconosciuto in contrasto con il contesto
  15. E’ applicabile anche nella fascia di 300 m dal mare nelle zone E, F, G e H. Secondo le linee guida regionali.

I commi sopra riportati sono un riassunto molto veloce, quindi chiunque debba applicarli per un intervento, li prenda dal testo di legge.

Possiamo però fare alcune considerazioni.

Sui lotti inferiori a 500 mq (o 2000 mc) non avrebbe senso (a mio avviso, economicamente parlando) passare per la delibera comunale per effettuare il 30% del volume, anzichè il 15%; ancor di più se si contano gli obblighi imposti per il nuovo edificio:

  • sia ad energia quasi zero,
  • riutilizzi acque piovane e reflue,
  • sia realizzato con materiali di bioedilzia
  • abbia l’ascensore anche solo per due piani fuori terra (se pluri-immobiliare)

Sicuramente questi obblighi generano un nuovo edificio di grande qualità, ma l’onere economico per soddisfare queste caratteristiche è giustificato dall’esiguo 15% di credito volumetrico?

A mio avviso quasi mai.

Con l’unico risultato che non si otterrà l’obiettivo prefissato di rinnovo del patrimonio edilizio ricercato.

Diverse persone mi hanno chiesto notizie delle linee guida regionali per le demolizioni e ricostruzioni all’interno del 300 m per le zone E, F, G e H ?

Sarebbero dovute essere emanate entro 120 gg dall’entrata in vigore della legge … Qualcuno di voi le ha trovate? Nel caso, vi chiedo di segnalarmelo

 

Fatemi sapere le vostre considerazioni.

 

Ing. Enrico Craboledda

 

Altri Articoli