Nuova Proposta per il Piano Casa Sardegna 2020 all’Orizzonte

Terra! (griderebbe qualcuno sulle Caravelle): oggi vediamo il secondo progetto di legge di modifica al piano casa.

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La proposta di legge sostituirebbe, se approvata, l’attuale piano casa con una nuova legge, senza scadenza, con tante novità e possibilità.

In realtà, come anticipato nell’articolo precedente, si tratta di una vera e propria proposta per un nuovo Piano Casa Sardegna 2020  che abroga l’attuale norma di ampliamento volumetrico, per riscriverne le regole.

Mi sono preso qualche giorno in più, prima di scrivere questo articolo, per leggere con calma il progetto di legge presentato. Dopo averlo lasciato sedimentare e decantare il tanto necessario, vi illustro i cambiamenti che ci sarebbero nel caso venisse approvato.

Le modifiche sono tante, quindi, mettetevi comodi e iniziamo.

Breve introduzione

La proposta di legge si compone di un unico Capo costituito da 15 articoli, più due di abrogazioni ed entrata in vigore. 

I settori su cui interviene la norma sono tanti: edilizia residenziale, turistico ricettivo alberghiero, industriale, commerciale, artigianale, agricolo e servizi. 

Insomma. Di tutto, un po’.

Articolo 1 – Norme Generali

Il primo articolo riporta i presupposti della norma, con l’indicazione degli obiettivi che si intendono perseguire.

Primo aspetto da non sottovalutare è il carattere “economico” della norma, finalizzata al sostegno dell’economia mediante il settore edilizio.

Articolo 2 – Interventi di Riqualificazione in ambiti urbani (Zone omogenee A, B, C, D, G, AT)

La riqualificazione degli ambiti urbani avviene mediante ristrutturazione o risanamento, anche con ampliamento volumetrico del 35%.

Un primo concetto interessante viene inserito con la possibilità di cedere il credito volumetrico del 35% alle altre unità immobiliari dello stesso organismo edilizio.

Per le zone D e G in ambito urbano, si arriva fino al 25%.

Articolo 3 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee D e G)

Ampliamenti ammessi fino al 25%, o al 20% per la destinazione d’uso commerciale

Articolo 4 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee F)

L’articolo 4 re-introduce gli incrementi volumetrici per le residenze in zona Turistica F. 

Le percentuali sono del 15% entro i 300 m, e fino al 35% per gli immobili oltre la fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina.

Per le strutture turistico ricettive, un 35% di ampliamento, senza distinzione di distanza dal mare, mentre per i servizi connessi fino al 25%. 

Articolo 5 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee E)

Ampliamento del 30% per le residenze, o del 20% per le strutture edilizie destinate all’attività produttiva.

Articolo 6 – Rinnovo del patrimonio edilizio esistente con
interventi di demolizione e ricostruzione

Il credito volumetrico ammesso arriva al 35% del volume demolito. 

La demolizione e ricostruzione è ammessa anche nelle zone E, F ed H ricadenti nei 300 m, ma in questi casi l’ampliamento è fino al 15%. 

E’ ammessa anche la demolizione parziale degli edifici.

Articolo 7 – Interventi di trasferimento volumetrico per la riqualificazione paesaggistico-ambientale

Attraverso questo articolo, la Regione promuove ed incentiva il trasferimento di volumetrie degli edfici ricadenti in aree di particolare interesse (paesaggistico, emergenze ambientali, pericolo idro-geologico, ecc…) in lotti differenti, consentendo un credito volumetrico che arriva fino al 40% del volume demolito.

Articolo 8 – Interventi di trasferimento dei volumi previsti nelle zone B-C-D-G-F ed F ricadenti nelle zone Hi4 e Hi3 del PAI

Il concetto è simile a quello dell’articolo 7.

Ma si differisce per il fatto che, mentre l’articolo 7 si applica ai volumi esistenti, quest’articolo 8 che riguarda solo i volumi delle zaree Hi4 e Hi3, riguarda i volumi “previsti”, quindi ancora non realizzati.

In questo caso, si consente il trasferimento dei volumi previsti in altre zone omogenee, senza credito volumetrico, ma con la possibilità di sommare la volumetria prevista e trasferita, a quella del lotto ricevente, in deroga ad altezze e volumi.

Articolo 9 – Programmi integrati per il rinnovo e riordino urbano

Con l’articolo 9, si dettano le regole per la predisposizione di programmi integrati, di iniziativa pubblica o privata, con crediti volumetrici che possono arrivare fino al 40%, interessando (all’interno del piano) anche zone urbanistiche differenti.

Articolo 10 – Salvaguardia dei territori rurali e disposizioni relative

Si ritorna alle Direttive per le zone Agricole.

Superficie minima di un ettaro, anche per chi non è imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore diretto. 

Viene esplicitata la deroga al PPR.

Articolo 11 – Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti

L’impianto che disciplina i sottotetto ricalca molto quello della norma attuale. 

Riuso per i sottotetti esistenti (quindi senza incremento volumetrico) per quelli con determinate caratteristiche, o recupero con incremento se altezze di gronda e pendenza delle falde ne rispettano delle altre.

Articolo 12 – Interventi per il riuso degli spazi di grande altezza 

Anche per i soppalchi, la disciplina è simile a quella attuale. Possibilità di realizarli a condizione che l’altezza libera di interpiano minima sia di 4,60 m. Forse un passo indietro rispetto alla possibilità introdotta dalla Legge 1/2019 sulla possibilità di realizzare i soppalchi a condizione che l’altezza minima sia di 4,10 m.

Articolo 13 – Mutamenti di destinazione d’uso

Questo articolo esplicita che gli interventi previsti da questa proposta di legge possono esser oggetto di cambio di destinazione d’uso, se coerenti e conformi alla norma sui cambi d’uso esistente, previsto dall’articolo 11 della L.R. 23/85

Articolo 14 – Piani di risanamento

Tale articolo, costituito da un unico comma dice che “è permessa la sostituzione dei lotti destinati a standard urbanistici con lotti, edificabili, a condizione che il lotto edificabile da sostituire come standard abbia maggiore e/o uguale superficie e che tale sostituzione non comporti aumento di volumetria rispetto a quanto previsto dal piano attuativo.”

Articolo 15 – Disposizioni Comuni

Qui vediamo alcune novità interessanti. 

Le strutture turistico-ricettive possono essere ampliate fino al 25% anche se hanno già usufruito di alcuni bonus previsti dalle norme pregresse.

Gli incrementi volumetrici derivanti da questa norma non rientrano nel dimensionamento previsto dalle volumetrie nelle coste.

Le unità immobiliari derivanti dalla L.R. 4/09 possono essere frazionate se la più piccola è non inferiore a 40 mq lordi (con la legge attuale 8/2015  sono 50 mq). 

I volumi oggetto di condono non sono più penalizzati: concorrono al calcolo su cui calcolare l’incremento volumetrico, senza penalizzazioni rispetto ai volumi ordinari.

Il procedimento, per molti interventi, ritorna ad essere una SCIA. Non essendo richiesto un parere espresso, è possibile che il procedimento ritorni ad essere autocertificato e non in conferenza di servizi.

Ampliamento per garantire una migliore fruibilità degli spazi per le abitazioni principali di disabili fino a 150 mc per ciascun disabile facente parte del nucleo familiare.

Deroghe: distanza da fabbricati e pareti finestrate fino ai limiti del Codice Civile e del DM 1444/68 (quindi, di fatto, nessuna deroga alle pareti finestrate!)

Sempre nell’ambito delle deroge, si precisa che questa norma di caratatere economico e straordinario per il sostegno dell’economia, prevale sugli atti di pianificazione settoriale, sugli strumenti urbanistici generali e attuativi, e sulle disposizioni normative regionali (PPR?)

Articolo 16 – Abrogazioni

Dalla data di entrata in vigore della presente legge sono abrogate le seguenti disposizioni:
a) gli articoli 1, 2, 3, 4, 5 e 8 della legge regionale n. 4 del 2009;
b) gli articoli 26, 26 bis, 29 bis, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 e 41 della legge regionale n. 8 del 2015, e successive modifiche ed integrazioni;
c) gli articoli 35, 36, 37, 38 e 39 della legge regionale n. 1 del 2019.

Articolo 17 –  Disposizioni finali, di entrata in vigore e di redazione di un testo coordinato

Entrata in vigore il giorno della pubblicazione sul BURAS e 60 gg per i testi coordinati. 

 

Sintesi e conclusione

Per riassumere, vorrei riportare alcuni aspetti interessanti e più permissivi della nuova proposta di Piano Casa Sardegna 2020 rispetto alla normativa attuale:

  • non mi pare di aver letto da nessuna parte vincoli di non divisione e alinenazione degli incrementi, pertanto mi pare di capire che sia possibile frazionare anche subito. 
  • ritornano gli ampliamenti in zona F anche per le residenze, in deroga ai dimensionamenti volumetrici
  • i volumi oggetto di condono possono essere ampliati
  • non viene chiesto un parere espresso di inserimento architettonico all’ufficio tecnico comunale, pertanto il procedimento dovrebbe tornare ad essere autocertificato e non più in conferenza di servizi
  • il carattere economico della norma è importante, e indirizzerà la giurisprudenza che si andrà a creare
  • l’intento di deroga al PPR è chiaro e si legge in tanti articoli che non potranno essere realizzati se non derogando al Piano Paesaggistico Regionale; eppure a mio avviso è un po’ debole il richiamo alla “deroga alle disposizioni legislative regionali”, che durante l’applicazione della norma si tradurrà in contenziosi tra uffici di tutela e cittadini. Considerato l’intento derogatorio del PPR, sarebbe opportuno e auspicabile che il Legislatore desse indicazioni corrette agli uffici, in modo che tutti (cittadini, tecnici e uffici comunali e regionali) non si trovino a dover interpretare e dis-applicare una norma (come già avviene oggi: uffici di tutela che diniegano per inderogabilità tout-court al PPR, e TAR che puntualmente smentisce)
  • Anche le deroghe alle pianificazioni urbanistiche sono molto generiche: negli strumenti urbanistici sono contenuti sia i parametri costruttivi (indici di zona, distacchi, distanze ecc…) che tante altre regole (dimensioni scale, superfici minime ambienti, ecc…). Senza una chiara indicazione di cosa può essere derogato e che cosa no, si lascia troppo margine discrezionale, generando una differente applicazione del piano casa da comune a comune
  • Non si dice nulla sul frazionamento degli immobili che hanno usufruito della L.R. 8/2015. La domanda che nascerà è: avendo abrogato l’articolo che impediva il frazionamento se l’unità più piccola non avesse avuto dimensioni minime di 70 mq, significa che questo si applica perchè il volume è stato generato in vigenza di questa norma, oppure la sua abrogazione apre alla possibilità di frazionamento a prescindere dai 70 mq ?
  • gli ampliamenti si applicano agli edifici realizzati all’entrata in vigore della legge. Non ho letto limitazioni sull’applicazione agli edifici che hanno già usufruito dei precedenti piano casa 

Insomma. Tante novità. Alcune molto ambiziose. Altre meno.

Spero che non si perda l’occasione per dare una norma di chiara e facile applicazione che permetta ai privati (cittadini e professionisti) e agli uffici comunali e regionali di avere regole che non siano oggetto di dubbio interpretativo. 

Le norme poco chiare non raggiungono il risultato sperato, e, cosa ancora peggiore, diventano un generatore di contenziosi tra pubblico e privato.

Voi che ne pensate?

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