Deroga nel Piano Casa Sardegna

Il Piano Casa Sardegna ammette la deroga alle distanze, agli indici e alle superifici, ma solo per il volume. Le altre opere devono rispettare le norme vigenti.

Non nascondiamoci dietro un dito, e prendiamoci un momento per fare un po’ di sana autocritica.

Uno degli errori che noi liberi professionisti commettiamo più spesso è semplificare in modo eccessivo la possibilità di deroga ammessa dal Piano Casa Sardegna, e assimilarla a tutto ciò che più ci conviene.

Per spiegarla con un’equazione, potremo dire che le deroghe vengono così troppo spesso interpretate:

Piano Casa = Deroga = Posso Fare Tutto Quello Che Voglio.

E’ palese dire che l’attuale piano casa 2015-2016 (2017 ?) non dice questo. E nemmeno il “vecchio piano casa” 2009-2014 lo ha mai fatto.

Eppure, troppo spesso si è pensato che tutto potesse essere ammesso in deroga.

Lasciamo perdere la vecchia norma, e concentriamoci sulla L.R. 8/2015.

Gli articoli che disciplinano la possibilità di effettuare gli ampliamenti volumetrici sono quelli del Capo I del Titolo II, e precisamente dall’articolo 30 all’articolo 37.

L’articolo 36 “Disposizioni Comuni”, al comma 4 ci indica quali parametri possono essere derogati, e in quali condizioni. Ecco l’estratto del testo

4. L’incremento volumetrico:

a) è consentito mediante il superamento degli indici volumetrici previsti dalle vigenti disposizioni comunali e regionali;

b) può comportare il superamento dei limiti di altezza dei fabbricati e di superficie coperta previsti nelle vigenti disposizioni urbanistico-edilizie comunali e regionali;

c) può comportare il superamento dei limiti di distanza da fabbricati, da pareti finestrate e dai confini previsti nelle vigenti disposizioni urbanistico-edilizie comunali e regionali, fino ai limiti previsti dal Codice civile, solamente nei casi in cui l’incremento volumetrico sia realizzato internamente al perimetro determinato dalla sagoma più esterna dell’edificio, computata tenendo conto di balconi e aggetti di qualsiasi tipo.

La prima cosa che si nota, è che si parla di incremento volumetrico.

Questo significa che per il volume in ampliamento ( e solo per esso ) sono ammesse alcune determinate deroghe;  tutto il resto deve rispettare le vigenti leggi in materia edilizia e urbanistica.

Le lettere a) e b) successive sono molto chiare:

a) l’incremento volumetrico può superare gli indici di zona

b) l’incremento volumetrico può superare i limiti di altezza dei fabbricati e di superficie coperta

Anche la lettera c) è abbastanza chiara, tuttavia merita una lettura più approfondita

c) l’incremento volumetrico può derogare alle distanze tra fabbricati, confini e pareti finestrate SOLO se realizzato all’interno della sagoma massima perimetrale.

Che tradotto dal tecnicheseburocratico all’italiano, significa “se non crei volumi sporgenti dall’edificio esistente, puoi derogare alle distanze. Fino ai limiti del codice civile.”

La deroga alle distanze, pertanto, è ammessa (per il solo volume!) unicamente nel caso in cui già per l’edificio esistente (valutati tutti gli aggetti e le massime sporgenze) queste distanze risultino inferiori ai limiti di legge.

E quando si realizzano opere connesse all’ampliamento volumetrico?

L’esempio tipico è rappresentato da verande, balconi e altri elementi che non rientrano nella definizione di “volume in ampliamento”, ma sono opere che si inseriscono all’interno del progetto, per rendere il tutto più armonico e funzionale.

Questi elementi non sono “incremento volumetrico” e pertanto non sono ammessi alla deroga. E devono rispettare le regole derivanti dalle norme comunali, regionali e nazionali.

Che ne pensate? E’ corretta la mia lettura della norma?

Fatemi sapere che ne pensate nei commenti

Ing. Enrico Craboledda

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Scadenza Piano Casa 2016 : Il Countdown è Iniziato

Il 31 dicembre 2016 scade il termine per la presentazione delle istanze per l’ampliamento volumetrico, recupero dei sottotetti, e il recupero con soppalchi.

Il conto alla rovescia è iniziato.

Ad oggi, 13 ottobre 2016, mancano circa due mesi e mezzo (solari) al termine per la presentazione delle istanze del Piano Casa Sardegna.

Se però non consideriamo sabati, domeniche e feste natalizie, ecco che veri giorni a disposizioni per poter presentare le istanze “scendono” radicalmente.

Quali sono gli interventi che si possono presentare entro fine dicembre 2016?

Non tutti gli interventi previsti dalla L.R. 8/2015 hanno un data di scadenza.

Gli interventi da presentarsi entro fine dicembre sono quelli previsti dal Titolo II – Capo I; si tratta degli articoli dal 30 al 37 e disciplinano, nel dettaglio:

• interventi di ampliamento volumetrico per le unità immobiliari nelle zone A, B, C, D ed E
• interventi di ampliamento volumetrico delle strutture turistico ricettive
• interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti
• interventi di recupero ai fini abitativi degli spazi di grande altezza (soppalchi)

Quanto è possibile Ampliare?

Le percentuali di ampliamento differiscono in base a diverse condizioni: la zona urbanistica dell’immobile, la presenza di volumetrie sanate, l’adeguamento del PUC al PPR per i comuni ricadenti nella fascia costiera, ecc…

Per semplificare, diciamo che si può ampliare

• dal 20% fino ad un massimo di 90 mc
• fino al 35% fino ad un massimo di 140 mc

Come si può usufruire di questi ampliamenti?

Si presenta una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Alla SCIA vanno allegati tutti gli elaborati progettuali di un normale progetto edilizio: tavole grafiche, relazioni (tecniche, acustiche, termiche, geologiche, ecc…), documenti vari (proprietario, impresa, ecc…), oneri e ogni altro documento necessario affinchè dopo 45 giorni dalla presentazione, il cantiere possa avere inizio.

I 45 giorni sono il termine entro cui il comune può esprimersi, rilasciando un parere; in assenza di questo rilascio, il parere si intende positivo.

Ing. Enrico Craboledda[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_cta h2=”Hai Bisogno di un Tecnico per il Tuo Piano Casa?” h4=”Contattami!” txt_align=”center”]

Non aspettare l’ultimo momento.

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Demolizione Ricostruzione nei 300 metri: Approvate le Linee Guida

Con la Deliberazione n. 18-15 del 05.04.2016, sono state approvate le linee guida la determinazione del minore impatto paesaggistico degli interventi di demolizione e ricostruzione .

L’articolo 39 della Legge Regionale 8/2015 detta le regole per il “Rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione”

Il comma 15 dello stesso articolo dice che è consentito demolire e ricostruire gli immobili all’interno della fascia dei 300 metri dal mare e che ricadono nelle zone E, F, G e H, a condizione che il nuovo fabbricato determini un minore impatto paesaggistico.

Prosegue dicendo:

secondo le indicazioni impartite dall’Amministrazione regionale con apposite linee guida da adottarsi entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge.

Visto che i 120 giorni (centoventi!) sono diventati circa 360 (trecentosessanta!), e nel testo c’è scritto “da adottarsi entro…“, il primo dilemma è

O questa delibera non ha validità perché è avvenuta oltre e non entro, oppure quanto scritto nella legge si può rispettare, ma anche no; e non se non si rispetta, non succede nulla.

This is Italy.

Polemica a parte ( 🙂 ), anche perché il rispetto del testo di legge è obbligatorio per i privati, e facoltativo per altri (scusate, oggi sono molto polemico 😀 ),  è interessante leggere alcuni passi dell’allegato alla Delibera 18-15 del 05/04/2016.

Tre livelli di Analisi

Il progetto di riedificazione, al fine di realizzare interventi compatibili capaci di integrarsi valorizzando il contesto paesaggistico di riferimento, dovrà quindi rapportarsi con i tre livelli di analisi e valutazione di seguito elencati:

1. Architettonico;
2. Di prossimità;
3. Globale.

Per ogni livello (architettonico, di prossimità e globale) vengono riportate, in forma tabellare, le indicazioni per una progettazione volta alla riduzione dell’impatto paesaggistico dei fabbricati.

Questi sono dei principi da seguire, e per fortuna, mantengono salda la libertà e autonomia del progettista nell’individuazione delle scelte.

Indicazioni per le Varie Zone Urbanistiche

I principi da seguire indicati per i livelli di analisi, vengono accompagnati e dettagliati dalle indicazioni specifiche per ogni zona urbanistica: alcuni schemi grafici aiutano nella comprensione del testo.

Prossimamente, vedremo i dettagli della delibera.

Per ora la trovate qua  Allegato alla Delibera della Giunta Regionale n. 18-15 del 5.4.2016

Ing. Enrico Craboledda

Frazionamento dell’Ampliamento Volumetrico – Un Po’ di Chiarezza

E’ possibile frazionare gli immobili a seguito dell’ampliamento volumetrico ? Sempre o solo in determinati casi? Provo a fare un po’ di ordine

La domanda è ricorrente

Ho effettuato un ampliamento. Posso frazionare?

Non esiste una risposta univoca.

Dipende (“e te pareva!”).

Trattiamo solo i casi relativi alle residenze ed iniziamo a distinguere i due differenti casi:

• Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 2 L.R. 4/2009
• Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 30  della L.R. 8/2015

Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 2 L.R. 4/2009

Si distinguono in 3 casi

1. Ampliamenti di mono/bifamiliari
2. Ampliamenti di unità in immobili composti da più unità immobiliari
3. Ampliamenti di villette a schiera

Nel primo caso, unità mono/bifamiliari, non esiste nessun vincolo. Le unità possono essere frazionate e alienate, senza vincolo di tempo.

Nel secondo caso, unità in immobili composti da più unità immobiliari, esiste il vincolo di non alienazione dall’unità principale che l’ha generato. Senza limite di tempo (quindi, vincolo “per sempre”) – articolo 2 della L.R. 4/09, comma 2, ultimo capoverso del punto b)

Nel terzo caso, villette a schiera, esiste il vincolo decennale, a decorrere dalla data di iscrizione di tale vincolo nel registro immobiliare (da effettuarsi dopo l’ultimazione dei lavori) – articolo 2 della L.R. 4/09, comma 6

07/09/2017 – disposizioni modificate con la L.R. 11/2017 – Vedi articolo aggiornato in materia di frazionamenti con il piano casa 2017 2018

Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 30 L.R. 8/2015

Sono disciplinati dall’articolo 36 della L.R. 8/2015, al cui comma  8 leggiamo

8. L’unità immobiliare ad uso residenziale risultante dall’incremento volumetrico previsto dall’articolo 30 ricompresa nelle zone urbanistiche omogenee A, B e C, può essere frazionata solo se la più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 70 metri quadri. Negli altri casi l’incremento volumetrico non può essere utilizzato per generare ulteriori unità immobiliari e non può essere alienato separatamente dall’unità che lo ha generato; il vincolo di non alienazione ha durata decennale ed è trascritto nei registri immobiliari.

Dalla lettura dell’articolo, io capisco che:

• si applica agli ampliamenti dell’articolo 30 della L.R. 8/2015 (quindi non a quelli della L.R. 4/2009)
• le unità ampliate possono essere frazionate:subito, se la più piccola abbia poco più di 70 mq di superficie lorda
  • dopo 10 anni, se non possiamo avere almeno 70 mq lordi per l’unità più piccola

Considerazioni

Tutti i frazionamenti, siano essi generati dalle unità ampliate ai sensi dell’una o dell’altra legge, devono rispettare le disposizioni vigenti nei regolamenti comunali e nelle ulteriori leggi regionali e nazionali: questo significa, a titolo esemplificativo, che devono essere reperiti gli spazi parcheggio per le nuove unità generate; la divisione tra le unità deve rispettare le norme in materia di risparmio energetico, in materia di requisiti acustici passivi degli edifici, ecc…

Ovviamente, quanto riportato nell’articolo è solo il mio parare.

Se qualcuno volesse argomentare, discutere o indicare degli aspetti che io non ho considerato, vi prego di farlo nei commenti 🙂

Vuoi Frazionare il tuo immobile?

Contattami 🙂

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Ing. Enrico Craboledda

Recupero dei Sottotetti Esistenti ai Fini Abitativi

L’articolo 32 del Nuovo Piano Casa disciplina il riuso e recupero ai fini abitativi dei sottotetti: vediamo come funziona.

L’articolo 32 del Piano Casa Sardegna L.R. 8/2015 ci consente di recuperare e riusare ai fini abitativi i sottotetti esistenti.

E’ suddiviso in otto commi che proverò a riassumere:

Il primo definisce i sottotetti  esistenti come

i volumi compresi tra l’estradosso della chiusura orizzontale superiore, anche non calpestabile, dell’ultimo livello agibile e l’intradosso delle falde della copertura a tetto, localizzati all’interno della sagoma dell’edificio regolarmente approvata con titolo abilitativo, ove prescritto.

I successivi commi differenziano due tipologie di intervento:

• il riuso dei sottotetti esistenti (soggetto a presentazione della SCIA)
• il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti (soggetto a richiesta del Permesso di Costruire)

Nel caso del “riuso dei sottotetti esistenti“, per le zone A B e C, la legge ci consente di riutilizzarli, purché siano già verificate alcune condizioni di altezze (minime e medie).

Nel secondo caso, per le sole zone B e C, possiamo recuperare i sottotetti esistenti anche con incremento volumetrico ai fini abitativi anche elevando le altezze di colmo e gronda, affinché si ottengano le altezze necessarie.

Nel caso di recupero con incremento, però,  poichè non siamo più vincolati all’esistenza ante operam delle altezze minime, la legge impone che sia verificata almeno una delle seguenti condizioni:

a) altezza minima in gronda non inferiore a 0.60 m e pendenza minima del 20%

b) falde con pendenza minima del 25%, purchè il nuovo volume non deroghi all’altezza dello strumento urbanistico

Quindi, se ci troviamo nella condizione a), l’incremento con riuso è consentito anche in deroga all’altezza massima prevista dai regolamenti comunali; se ci troviamo nella condizione b), invece, possiamo innalzare ma dobbiamo rispettare l’altezza massima prevista, per quella zona, dallo strumento urbanistico

L’ultimo comma, l’ottavo, ci indica quali sono le deroghe ammesse per questo tipo di intervento:

• superamento indici volumetrici
• superamento limiti di altezza 
• superamento distanza fabbricati
• superamento distanza pareti finestrate
• superamento distanza confini

Le deroghe in materia di distanze (fabbricati, pareti finestrate e confini) fino ai limiti previsti dal Codice Civile e solo se in prosecuzione delle murature dell’edificio.

Parere Personale

Nutro qualche dubbio sulla deroga alle pareti finestrate, ma sino ad ora nessuno ha sollevato la questione.

Non tanto perché la legge non sia chiara in merito (è molto chiara, almeno su questo punto), quanto perché già in precedenza la deroga alle pareti finestrate è stata motivo di numerose controversie tra confinanti, sfociando in sentenze che, quasi sempre, tendono ad imporre il rispetto della distanza tra le pareti finestrate.

Mah … vedremo che succederà.

Vantaggi

Una domanda che mi si pone spesso è

“è vantaggioso recuperare ai fini abitativi i sottotetti  ?”

E’ chiaro che la risposta dipende da persona a persona e da caso a caso, ma possiamo evidenziare alcuni punti che rendono vantaggioso questo tipo di intervento:

1 – Aggiunge valore

Soprattutto nei centri maggiormente popolati, recuperare i sottotetti significa aggiungere valore al proprio immobile, se il recupero del sottotetto è inteso come estensione della propria unità

2 – E’ possibile creare una nuova unità immobiliare

Il recupero dei sottotetti può generare una nuova unità immobiliare, funzionalmente autonoma, che può essere venduta separatamente dall’unità principale. Un vero e proprio investimento.

3 – E’ una possibilità limitata nel tempo

Il recupero e riuso dei sottotetti ai fini abitativi, attualmente, è ammesso fino al 31 dicembre 2016. Oggi è possibile, in deroga allo strumento urbanistico. Domani probabilmente no.

Vuoi Recuperare il tuo sottotetto?

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Ing. Enrico Craboledda