Sentenza TAR Sardegna Piano Casa: Oneri Urbanizzazione Spropositati

La sentenza 953/2014 del TAR Sardegna dà ragione ad una ricorrente per gli oneri di urbanizzazione eccessivi, deliberati dal Comune di Villasimius per il Piano Casa.

Il Piano Casa è stato un ottimo strumento per le casse dei comuni, è inutile negarlo.

E alcuni comuni avevano scelto di approfittare (forse in maniera eccessiva) della possibilità di deliberare eventuali aumenti degli oneri concessori, per rivedere al rialzo i corrispettivi unitari per l’urbanizzazione e il costo di costruzione.

Uno dei casi più conosciuti nel mondo “Piano Casa” era (ormai si parla al passato!) quello del Comune di Villasimius che aveva deliberato un aumento del contributo di urbanizzazione per gli ampliamenti in zona F pari a 500 €/mc, per le seconde case, mentre per le prime abitazioni è fissato in 41,96 €/mc. (Per dare un termine di paragone, nelle zone B del comune di Cagliari è fissato in circa 2 euro al metro cubo.)

Per fare due conti (molto veloci), prendiamo il caso della ricorrente:

Volume esistente = circa 300 mc

Volume in ampliamento (10%) = 30 mc (che si traducono in meno di 10 mq netti)

Oneri di Urbanizzazione = 500 €/mc * 30 mc = 15 000 €

Per realizzare in opera questi 10 mq, il costo si aggirerà (una stima orientativa) a circa 10 mila euro.

E per realizzare questi 10 mq, il comune ha richiesto 15 000 euro di urbanizzazione (oltre a circa 900 euro per il Costo di Costruzione)

L’onere di urbanizzazione ben superiore al costo di realizzazione dell’opera. Mah …

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna, a seguito di ricorso, ha analizzato il caso in specie e con la sentenza 953/2014 ha chiarito che:

… il contributo per oneri di urbanizzazione costituisce un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore o a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in ragione dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae o ai fini del recupero delle spese sostenute dalla collettività comunale riguardo alla trasformazione del territorio assentita.

Il suo presupposto va quindi ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi nell’area di riferimento indotta dall’edificazione o dall’ampliamento dell’immobile poiché, come detto, l’entità degli oneri di urbanizzazione è nella
sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico determinata dall’intervento proposto.

Ciò che determina l’esigenza, imprescindibile secondo le anzidette disposizioni, di una costante e diretta correlazione tra la quantificazione degli oneri per le urbanizzazioni e i costi delle opere stesse.

…

…  La delibera in questione, nella parte in cui stabilisce oneri concessori così elevati appare palesemente in contrasto con la finalità dichiaratamente perseguita dal legislatore regionale di promuovere il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio favorendo interventi diretti alla riqualificazione ed al miglioramento della qualità architettonica e abitativa, della sicurezza strutturale, della compatibilità paesaggistica e dell’efficienza energetica del patrimonio edilizio
esistente nel territorio regionale, anche attraverso la semplificazione delle procedure (art. 1 legge regionale n. 4/2009).

Tale prescrizione, quindi, nella parte in cui impone oneri concessori che, nei piccoli lavori di ampliamento come quello di specie, si rivelano di importo addirittura superiore al costo dei lavori medesimi, lungi dal favorire la realizzazione di tali interventi, come detto incentivati dal legislatore regionale, ne deprime enormemente la diffusione, vanificando il perseguito intento di rilanciare il settore edilizio.

Scarica la Sentenza Tar Sardegna Piano Casa : Sentenza TAR Piano Casa Sardegna 953/2014- Oneri Urbanizzazione Villasimius

Ing. Enrico Craboledda

Recupero Abitativo Articolo 15.bis del Piano Casa Sardegna

Un tipico caso dubbio sull’applicazione dell’articolo 15.bis del Piano Casa della Sardegna è quello di un piano interrato su tre lati e libero sul fronte

Buongiorno,  sono proprietario di un piano interrato su tre lati e interamente fuori terra sul fronte. E’ possibile recuperarlo ai fini abitativi, così come previsto dall’articolo 15.bis del Piano Casa Sardegna?

La domanda è ricorrente. E la lettura, imho, può essere una sola. L’articolo 15.bis consente il recupero ai fini abitativi dei piani terra o seminterrati.

Quando un piano è considerato interrato e quando seminterrato?

Per i tecnici la risposta è semplice.

Esistono le varie norme di settore per il calcolo dei volumi che determinano quando un piano è da considerarsi interrato o seminterrato.

Per i privati cittadini è ancora più semplice: la risposta si trova all’interno del progetto approvato dal comune.

Quindi non ci si deve limitare a valutare lo stato reale delle cose; è invece importante valutare quale sia lo stato autorizzato in chiave urbanistico-edilizia.

Questo significa che sono “recuperabili” solo quei piani parzialmente interrati che anche nel progetto approvato dal comune di competenza risultano essere “seminterrati“.

Davanti ai casi limite (ad esempio un piano interrato su tre lati ma libero sul fronte)  è necessario visionare il progetto architettonico e vedere se all’interno del progetto e della relazione tecnica questo piano viene considerato interrato o seminterrato.

Una delle ultime sentenze del TAR Sardegna conferma questa chiave di lettura.

Scarica la sentenza Sentenza 367/2014 – Articolo 15bis Piano Casa Sardegna

Enrico Craboledda

Ampliamento Fronte Mare Ammissibile Con il Piano Casa Sardegna

Alcuni Comuni male interpretano la legge negando la possibilità di ampliare le unità residenziali nella parte fronte mare

“ … il piano casa prevede di poter realizzare nuove edificazioni nella parte del lotto più lontana dal mare e non prospiciente al fronte mare … “

Di sovente molti comuni, nei dubbi interpretativi della legge, tendano ad applicare la stessa nella maniera più restrittiva possibile, al fine di non incorrere in problemi successivi.

Tale approccio può essere condivisibile quando vi sono dei dubbi oggettivi, su un testo che il legislatore non ha saputo rendere perfettamente chiaro e non soggetto ad interpretazione.

E’ errato,  a mio avviso, applicare interpretazioni restrittive che non si sa nemmeno da dove nascano (o si prendano da altri articoli della legge).

Uno di questi casi è quello dell’ampliamento volumetrico di immobili residenziali situati in zona F e molto vicini alla linea di battigia: sono diversi, infatti, i casi da voi indicati nei quali i vari enti si sono espressi negativamente alla possibilità di ampliare l’unità immobiliare verso il mare, indicando come unica possibilità il “poter realizzare nuove edificazioni nella parte più lontana dal mare e non prospiciente al fronte mare“.

Questa motivazione è sicuramente un’interpretazione della legge molto restrittiva ma che non ha nessuna base all’interno del testo dell’articolo 2.

E lo ha chiarito anche il TAR Sardegna, accogliendo il ricorso di un cittadino che si è visto negare la possibilità con la motivazione che

il piano casa prevede di poter realizzare nuove edificazioni nella parte del lotto più lontana dal mare e non prospiciente al fronte mare così come previsto nel progetto

Secondo il TAR Sardegna, infatti, la prescrizione di edificare nella parte più lontana dal mare si applica solo agli immobili con finalità turistico-ricettiva ( vedi articolo 4 comma 3) e non agli interventi di ampliamento volumetrico previsti dall’articolo 2 (immobili a destinazione residenziale, o servizi connessi con la residenza)

Scarica il testo della Sentenza Tar Sardegna Piano Casa – 474/2014

Enrico Craboledda

Una Piscina è Realizzabile in Zona Agricola con Vincolo Panoramico?

Il TAR Sardegna si pronuncia contro il diniego della Regione Sardegna per la realizzazione di una piscina a servizio di un’abitazione nell’agro di Golfo Aranci, con vincolo panoramico

Una Piscina è Realizzabile in Zona Agricola con Vincolo Panoramico?

La logica direbbe di sì, sempre che la stessa sia a livello del terreno e non incida sul panorama e sul paesaggio.

Di parere contrario è la Regione Sardegna, la quale ha negato l’autorizzazione paesaggistica ad un richiedente per due motivi:

– il primo è il contrasto tra l’intervento proposto e il vincolo panoramico puntuale presente nella zona; infatti, secondo la Regione Sardegna,

l’intervento introduce un forte elemento di intrusione nel paesaggio agrario interessato, estraneo alle preesistenze storiche tradizionali dell’agro gallurese e tale da generare una perdita dei valori identitari, delle peculiarità e delle riconoscibilità del contesto rurale di riferimento

– il secondo motivo riguarda l’incompatibilità tra l’intervento proposto (realizzazione di una piscina) e la destinazione d’uso  agricola della zona

L’incompatibilità viene motivata con l’articolo 13.bis della Legge Regionale 4/2009 e ss.mm.ii. (Piano Casa Sardegna) , ove si afferma che

La Regione riconosce meritevole di tutela il paesaggio rurale e persegue il primario obiettivo di salvaguardarlo, di preservarne l’identità e le peculiarità … al fine di consentire un corretto e razionale utilizzo del territorio agricolo che miri a contemperare l’esigenza di salvaguardia delle aree agricole da un improprio sfruttamento e l’esigenza di avvalersi di infrastrutture e fabbricati adeguati per l’esercizio dell’attività agricola e delle altre attività connesse alla conduzione del fondo

Secondo il Tribunale Amministrativo Regionale della Sardegna, la Regione

ha interpretato in modo erroneo la disciplina prevista dal PPR prima e dalla l.r. n.4/2009 e s.m.i. poi, in materia di zone agricole, con particolare riferimento all’assunto (della stessa Regione) secondo cui le opere ora in esame non sarebbero autorizzabili in quanto estranee alle esigenze di sfruttamento agricolo del fondo interessato.
Difatti è pacifico in causa che la piscina (e le connesse opere di sistemazione del giardino) siano state progettate e previste come “pertinenze” del più ampio edificio residenziale già esistente e regolarmente autorizzato, per cui non si può ora fondatamente rilevarne il contrasto con la funzione agricola del fondo in quanto la stessa è stata a suo tempo già ritenuta compatibile con lo stesso edificio residenziale; peraltro le nuove opere “pertinenziali” hanno, come già si è rilevato, caratteristiche che ne denotano un “impatto paesaggistico” ictu oculi neppure lontanamente paragonabile a quello dell’edificio già autorizzato, per cui la valutazione appare sotto questo profilo irragionevole

TAR Sardegna – Sentenza 227-2014

Enrico Craboledda

Piano Casa al di Fuori dalla Zona Hi4: Non  Sempre è Ammesso

Il Piano Casa non ammette costruzioni all’interno della zona Hi4, a rischi elevato. E nelle zone immediatamente al di fuori di essa? Dipende.

Che il Piano Casa Sardegna non ammetta alcuna possibilità all’interno della zona Hi4, è sempre stato chiaro.

Il dubbio si è posto per un intervento al di fuori della zona Hi4  (e ovviamente anche al di fuori dell’area Hi3), zone definite “di pericolosità idraulica molto elevata”, nella quale una signora avrebbe voluto effettuare un ampliamento volumetrico.

La Legge Regionale 4/2009 Piano Casa non lo esclude: infatti il comma 2 dell’ Articolo 8 – Condizioni di ammissibilità degli interventi recita:

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 non si applicano agli edifici collocati in aree dichiarate, ai sensi del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo), e successive modifiche ed integrazioni, di pericolosità idraulica elevata o molto elevata (Hi3 – Hi4), ovvero in aree di pericolosità da frana elevata o molto elevata (Hg3 – Hg4) fatta eccezione per la tipologia di interventi specificamente prevista, in tali aree, dalle norme tecniche di attuazione del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico.

Detto questo, il ragionamento logico parrebbe semplice:

“sono al di fuori delle zone Hi3/Hi4 e Hg3/Hg4, allora posso realizzare il mio piano casa”

In realtà non è proprio così.

O meglio: non è sempre vero.

L’immobile in questione, infatti, ricade sì all’esterno delle aree in cui è totalmente preclusa dal Piano Casa la possibilità di realizzare ampliamenti, ma all’interno di un’ulteriore fascia di tutela di 50 metri che la Regione Sardegna (e conseguentemente, per adozione, il Comune di Sassari ) ha puntualmente individuato per tutti quei corsi d’acqua non adeguatamente arginati.

Il TAR Sardegna, con la sentenza 228/2014,  respinge il ricorso presentato specificando che

… la competente Autorità di Bacino ha approvato appositi studi di compatibilità idraulica (cfr. doc. 8 di parte resistente), al fine di monitorare e prevenire tempestivamente il (notoriamente grave) rischio idrogeologico, nelle more delle apposite varianti alla struttura formale del PAI che si rendano di volta in volta necessarie; in tal modo l’Autorità ha introdotto idonee “misure di salvaguardia”, ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dagli artt. 65, comma 7, del d.lgs. n. 152/2006, e 8 e segg. del PAI.

Orbene i citati “studi di compatibilità” contemplano una “fascia di tutela ulteriore”, rispetto a quanto cartograficamente previsto dal PAI, che si estende per 50 metri dalle rive di corsi d’acqua non adeguatamente arginati, tra i quali rientra il Rio XXXXXXX, in base all’apposito elenco redatto ai sensi dell’art. 26 delle NTA del PAI e per la stessa ragione anche il PUC di Sassari individua, all’art. 87 delle NTA (doc. 5 di parte ricorrente) la medesima fascia di tutela di 50 metri, in perfetta armonia con le superiori previsioni sopra descritte.

Pertanto le descritte misure di salvaguardia, che sovrintendono ad un interesse pubblico di carattere evidentemente superiore, si palesano come direttamente e insuperabilmente ostative all’intervento proposto dalla ricorrente.

Scarica la sentenza 228/2014 del Tribunale Amministrativo Regionale della Sardegna :

TAR Sardegna – Sentenza 228-2014 – Piano Casa nei 50 m dalla zona Hi4

Enrico Craboledda

Fili più esterni delle facciate: secondo il TAR contano anche i balconi

Il TAR smentisce l’interpretazione troppo restrittiva del Comune di Cagliari in materia di ampliamenti con il piano casa: tra i fili più esterni delle facciate si devono considerare anche i balconi.

La domanda è ricorrente, e spesso mi è stata posta anche attraverso questo sito:

“ma che cosa si intende per i fili più esterni delle facciate prospicienti gli spazi pubblici?”

A mio avviso, l’interpretazione corretta viene dalla semplice lettura del significato ITALIANO delle parole riportate nella legge.

Rappresentano, quindi, i fili più esterni delle facciate, il perimetro dell’edificio ivi inclusi gli aggetti (balconi, ecc…).  

E il Tribunale Amministrativo Regionale della Sardegna, ne conviene e giudica corretta la mia ( e non solo mia) lettura del testo (non interpretazione, ma semplice lettura !)

Il fatto:

• Il Comune di Cagliari dichiara inammissibile l’intervento (tra l’altro, oltre i 30 giorni previsti dalla D.I.A.) perchè modifica i fili più esterni delle facciate
• la presentante, ricorre al TAR Sardegna, che ammette il ricorso e giudica eccessivamente restrittiva l’interpretazione del Comune di Cagliari

Il caso rientra tra quelli ammessi dal punto 3), lettera b) del comma 2 dell’articolo 2 della Legge Regionale 4/2009 e smi:

3) nei singoli piani a condizione che l’intervento si armonizzi con il disegno architettonico complessivo dell’edificio e che non vengano modificati i fili più esterni delle facciate prospicienti spazi pubblici.

Secondo Cagliari, i balconi e gli eventuali aggetti non rientrano tra quelli da considerarsi “i fili più esterni delle facciate“; tale concetto è espresso anche nei loro indirizzi interpretativi della norma, di recente pubblicazione (19/12/2013), dal quale si legge

8. Sulla definizione dei fili esterni previsti all’articolo 2 comma 2 lett.b punto 3 della LR4/09 e s.m.i.

Si ritiene che la norma faccia riferimento al filo esterno del fabbricato come determinato dalle superfici esterne delle chiusure degli spazi chiusi, al netto di sporgenze decorative o funzionali .

L’ultima (per ora) parola è detta dal TAR che si è espresso in tal modo:

– l’art. 2, comma 2, n. 3, della l.r. n. 4/2009 prevede che l’ampliamento volumetrico dei singoli piani di un edificio possa avvenire a condizione “che non vengano modificati i fili più esterni d elle facciate prospicienti spazi pubblici”;

– il Comune resistente intende questo limite di legge come riferito alla sagoma dell’edificio disegnata dalle sole superfici coperte dello stesso, senza, cioè, che si possano considerare anche balconi o altri elementi che aggettino verso l’esterno più delle parti chiuse del fabbricato;

– tale interpretazione non è, però condivisibile, sia perché contrasta con il sopra richiamato tenore testuale della norma, che fa riferimento genericamente ai “fili più esterni delle facciate”, espressione che per la sua genericità si presta a tenere conto anche dei balconi e degli altri aggetti, sia perché, nell’eventuale dubbio interpretativo, non si vede quali concreti obiettivi di “qualità architettonica” (o di altro genere) potrebbero aver spinto il legislatore regionale a dettare una prescrizione così automaticamente restrittiva;

Da questa sentenza, emergono anche altre considerazioni molto importanti, soprattutto in termini di tempistica dei procedimenti: il provvedimento interdittivo deve essere espresso e notificato entro 30 giorni, infatti:

• in questo modo, visto e considerato che 30 sono i giorni oltre il quale si possono iniziare i lavori, la tempestiva notifica previene la formazione di opere inutili,
• inoltre, viene assicurata la funzione dell’iter di accelerazione procedurale previsto dalla DIA, la quale, in difetto, risulterebbe del tutto frustrata

Avviso ai lettori: la mancata comunicazione entro 30 giorni di sospensiva dei lavori da parte dell’amministrazione comunale, non comporta automaticamente la formazione del permesso di costruire e la liceità del progetto realizzato.

Scarica la sentenza n. 122/2014: sentenza 122-2014.pdf

Enrico Craboledda

Sentenze 93 e 94 / 2014: E’ possibile costruire in zona agricola con il piano casa, ma  …

Frazionare un lotto molto grande in zona agricola, al fine di ricavare molti lotti su cui edificare non è consentito, e viene identificato come lottizzazione abusiva

Con le sentenze 93 e 94 del 2014 il TAR Sardegna si esprime in materia di nuove costruzioni in zona agricola.

Raccontiamo i fatti: un proprietario di un lotto nell’agro di Olbia decidere di frazionarlo in diversi lotti di superficie inferiore.

I terreni nell’agro così ricavati hanno la superficie minima per essere ritenuti edificabili, così come stabilito dal Piano Casa Sardegna che ha riportato in auge la vecchia “direttiva sulle zone agricole”, riportando la superficie minima per l’edificazione dai 3 ettari previsti dal Piano Paesaggistico Regionale ad 1 ettaro.

Il proprietario ha quindi venduto i vari lotti ricavati come edificabili (ed effettivamente possiedono la superficie minima per essere ritenuti tali)

Successivamente, lui e gli altri acquirenti, hanno ciascuno per suo conto, presentato una richiesta di concessione edilizia per la costruzione di una casa in zona agricola.

Il comune di Olbia ha ritenuto opportuno non concedere tali concessioni, in quanto se è pur vero che ciascun lotto possiede i requisiti per essere edificabile, è anche vero che, con una visione più ampia d’insieme, concedere l’edificazione a tutti i richiedenti avrebbe messo in atto una vera e propria trasformazione urbanistica dell’area.

Riportiamo il testo della motivazione

“…nel compendio oggetto di intervento è in atto una trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, attuata mediante il frazionamento che ha individuato sia i lotti che le strade (opere di urbanizzazione primaria) e la vendita del terreno in lotti che, per loro caratteristiche quali la dimensione, il numero e la previsione di opere di urbanizzazione consistenti anche nella previsione di servitù di passaggio negli atti di trasferimento dei terreni, denunciano in modo non equivoco la loro destinazione a scopo edificatorio;

 

da una visione complessiva e d’insieme emerge il fatto che nel compendio in questione sono state presentate diverse pratiche edilizie, volte all’ottenimento delle autorizzazioni necessarie all’edificazione dei suoli, relative a lotti di terreno, oggetto di precedente frazionamento e vendita, che non risultano in posizione contigua ad assi viari di collegamento preesistenti; al contrario, sono presenti strade di accesso ai lotti di recente realizzazione che costituiscono di fatto opere di urbanizzazione primaria, soggette a concessione edilizia e realizzate in assenza della stessa…”.

Secondo il Tribunale Amministrativo Regionale della Sardegna è corretta l’interpretazione e la procedura del Dirigente del Settore Pianificazione e Gestione del Territorio Edilizia Privata e Pubblica: infatti precisa che, partendo dalla definizione di lottizzazione abusiva descritta nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01),

“Costituiscono, quindi, lottizzazione abusiva i casi di alienazione e frazionamento di lotti in cui traspaiano elementi di per sé rivelatori della utilizzabilità del terreno (per le oggettive modalità di frazionamento e per la contiguità ad assi viari di collegamento e ad insediamenti abitativi preesistenti) per finalità edificatorie, non richiedendosi, quindi, alcuna ulteriore attività accertativa da parte del Comune circa la sussistenza (peraltro assai difficilmente dimostrabile) di un intento soggettivo edificatorio”

Dura lex. Sed lex.

Scarica il testo della sentenza 93-2014 e della sentenza 94-2014

Enrico Craboledda

Sentenza 666/2013: Entro i 300 m, nessun ampliamento senza miglioramento della qualità architettonica

Il TAR Sardegna conferma che senza nessun miglioramento della qualità architettonica, è corretto il parere negativo della Commissione Regionale per il Paesaggio e la Qualità Architettonica

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Sardegna si esprime in merito all’applicazione dell’articolo 4 del Piano Casa della Sardegna.

Il caso: da una parte la Commissione Regionale per il Paesaggio e la Qualità Architettonica e dall’altra il presentante un progetto di ampliamento di un immobile a finalità turistico-ricettiva ai sensi dell’articolo 4 della L.R. 4/2009.

La Commissione ha espresso parere negativo all’intervento di ampliamento che prevedeva la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica, distaccato dal principale, all’interno della fascia dei 300 mt dalla linea di battigia perchè insussistente il requisito del miglioramento della qualità architettonica.

Secondo il TAR è corretto il parere negativo della Commissione in quanto

tale motivazione è perfettamente in linea con il richiamato dettato normativo, posto che la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica, separato da quello preesistente -al quale, peraltro, non si prevede di apportare alcuna modificazione- per definizione non può perseguire quel “miglioramento della qualità architettonica” che l’art. 4, comma 1, della l.r. n. 4/2009 indica quale presupposto necessario degli incrementi volumetrici da realizzare all’interno della fascia di 300 metri dalla linea di battigia.

Per scaricare il testo della sentenza: Sentenza TAR Sardegna 666/2013

Enrico Craboledda