Nel precedente articolo ho illustrato come sarebbe potuto essere il Piano Casa Sardegna 2020.

Le tante novità indicate derivano dal testo del Disegno di Legge che la Giunta Regionale ha approvato in data 23 dicembre 2019.

Fino a qualche giorno fa, tuttavia, il testo non era ancora disponibile ufficialmente; ora è possibile visionare il testo del Disegno di Legge approvato, e allegato alla Delibera del 23 dicembre 2019, n. 52/40.

Ecco il testo del Disegno di Legge, che potete anche scaricare in PDF in fondo alla pagina.

Disegno di Legge – Piano Casa Sardegna 2020

TITOLO I Disposizioni per il riuso, la riqualificazione ed il recupero del patrimonio edilizio esistente ed altre disposizioni in materia di governo del territorio

Capo I Modifiche alla legge regionale n. 8 del 2015.

Art. 1 – Disposizioni di salvaguardia dei territori rurali. Modifiche all’articolo 26 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 3, dell’articolo 26 della legge regionale 23 aprile 2015, n. 8 (Norme per la semplificazione e il riordino di disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e per il miglioramento del patrimonio edilizio), le parole “gli strumenti urbanistici comunali disciplinano la possibilità di raggiungere la superficie minima di intervento con l’utilizzo di più corpi aziendali che, in caso di edificazione a fini residenziali, devono essere contigui” sono sostituite dalle seguenti: “si può raggiungere la superficie minima di intervento con l’utilizzo di più corpi aziendali, anche non contigui, ed anche ubicati in comuni limitrofi; l’asservimento perdura finché permane l’edificio ed anche in caso di alienazione dei corpi separati”.

2. Dopo il comma 3 dell’articolo 26 della legge regionale n. 8 del 2015 sono inseriti i seguenti:

“3-bis. L’area dove è realizzato l’intervento non può comunque avere superficie inferiore ad un ettaro;

3-ter. Nel caso di utilizzo di più corpi aziendali ubicati in comuni limitrofi il permesso di costruire è rilasciato dal comune dove è ubicato l’intervento. I diversi comuni dove sono ubicati gli altri corpi aziendali si esprimono nell’ambito della conferenza di servizi di cui all’articolo 38 della legge regionale 20 ottobre 2016, n. 24 (Norme sulla qualità della regolazione e di semplificazione dei procedimenti amministrativi).

3-quater. L’asservimento degli altri corpi aziendali a quello oggetto di edificazione forma oggetto di trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2643, comma 2 bis, primo comma, numero 2-bis) del codice civile nonché dell’articolo 2645-quater del codice civile”.

3. All’art. 26, il comma 5 è abrogato.

Art. 2 – Interventi di incremento volumetrico del patrimonio edilizio esistente. Modifiche all’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel secondo periodo, del comma 2, dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole: “20 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “25 per cento” e le parole: “70 metri cubi” sono sostituite dalle seguenti: “90 metri cubi”.

2. Dopo il comma 3 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, sono inseriti i seguenti:

“3-bis. Nella zona urbanistica F l’incremento volumetrico per le strutture residenziali, ubicate nella fascia oltre i 300 metri dalla linea di battigia, può essere realizzato, per ciascuna unità immobiliare, nella misura massima del 30 per cento del volume urbanistico esistente sino ad un massimo di 150 metri cubi.”

“3-ter. Nella zona urbanistica F, possono usufruire dell’incremento volumetrico nella misura del 20 per cento sino ad un massimo di 100 metri cubi, le unità immobiliari, ubicate nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia, che ricadano nelle aree individuate ai sensi dell’articolo 10 bis, comma 2, lettera b), della legge regionale n. 45 del 1989”.

3. Nel comma 4 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “dal comma 3” sono sostituite dalle seguenti: “dai commi 3 e 3-bis” e le parole “5 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “10 per cento”.

4. Nel comma 4 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “nelle seguenti ipotesi alternative” sono sostituite dalle seguenti: “nel caso in cui si verifichino almeno due delle seguenti ipotesi”.

5. Nel comma 4 dell’articolo 30, nell’elencazione dopo la lettera c) sono aggiunte le seguenti:

“c-bis) l’intervento preveda l’impiego di materiali locali nella misura di almeno il 20 per cento;

c-ter) l’intervento preveda l’impiego di tecniche costruttive che consentano, nei casi di demolizione e ristrutturazione, il recupero e riutilizzo di componenti costituenti l’edificio;

c-quater) l’intervento preveda l’utilizzo di materiali riciclati nella misura di almeno il 20%.

6. Dopo il comma 4 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, è inserito il seguente:

“4-bis. Nei casi previsti dai commi 3 e 3-bis i crediti volumetrici possono essere ceduti dai proprietari aventi diritto ai proprietari di altre unità immobiliari:

• a) facenti parte dello stesso edificio o dello stesso complesso edilizio;
• b) ricadenti in diversi comparti, facenti parte della stessa lottizzazione;
• c) ricadenti in lottizzazioni limitrofe,purché site nella stessa zona omogenea.”

7. Dopo il comma 5 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, è inserito il seguente:

“5-bis Nei capannoni monopiano con destinazione industriale o artigianale, ubicati nella zona urbanistica D, in alternativa agli incrementi volumetrici del 25 per cento di cui al comma 5, sono ammessi incrementi della superficie utile nella misura del 40 per cento che prevedano la realizzazione di un solaio interno oppure incrementi misti, di volume e di superficie, a condizione che l’incremento complessivo della superficie utile non ecceda il 40 per cento di quella originaria”.

8. Dopo il comma 6 dell’articolo 30 della legge regionale n. 8 del 2015, è inserito il seguente:

“6-bis Nei capannoni monopiano con destinazione commerciale, ubicati nella zona urbanistica D, in alternativa agli incrementi del 25 per cento di cui al comma 5, sono ammessi incrementi della superficie utile nella misura del 30 per cento che prevedano la realizzazione di un solaio interno oppure incrementi misti, di volume e di superficie, a condizione che l’incremento complessivo della superficie utile non ecceda il 30 per cento di quella originaria”.

Art. 3 – Interventi di incremento volumetrico delle strutture destinate all’esercizio di attività turistico-ricettive. Modifiche all’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 1 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “senza incremento del numero complessivo delle stanze” sono soppresse.

2. Nella lettera a) del comma 2 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “25 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “30 per cento”.

3. Dopo la lettera c) del comma 2 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, è aggiunta la seguente:

“c-bis) i crediti volumetrici possono essere ceduti dai proprietari aventi diritto ai proprietari di altre unità immobiliari:

• 1) facenti parte dello stesso edificio o dello stesso complesso edilizio;
• 2) ricadenti in diversi comparti, facenti parte della stessa lottizzazione;
• 3) ricadenti in lottizzazioni limitrofe, purché site nella stessa zona omogenea

4. Al comma 3 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo la parola “integrazioni”, sono aggiunte le seguenti: “e nella zona F nella misura massima del 25 per cento per le strutture ricadenti nelle aree individuate ai sensi dell’art. 10-bis, comma 2, lettera b), della legge regionale n. 45 del 1989”.

5. Dopo il comma 3 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, è inserito il seguente:

“3-bis. Nei casi previsti dal comma 1 è concesso un ulteriore incremento volumetrico del 10 per cento del volume urbanistico esistente, con conseguente proporzionale aumento della soglia volumetrica massima, nel caso in cui si verifichino almeno tre delle seguenti ipotesi:

• a) l’intervento determini l’efficientamento energetico dell’intera unità immobiliare, nel rispetto dei parametri di cui al decreto legislativo n. 192 del 2005;
• b) l’intervento includa soluzioni finalizzate alla riduzione degli effetti delle «isole di calore», inclusa la realizzazione di tetti verdi e di giardini verticali;
• c) l’intervento includa soluzioni per il riutilizzo delle acque meteoriche e delle acque reflue;
• d) l’intervento preveda l’impiego di materiali locali nella misura di almeno il 20 per cento;
• e) l’intervento preveda l’impiego di tecniche costruttive che consentano, nei casi di demolizione e ristrutturazione, il recupero e riutilizzo di componenti costituenti l’edificio;
• f) l’intervento preveda l’utilizzo di materiali riciclati nella misura di almeno il 20 per cento.

6. Nel comma 5 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “commi 1 e 2” sono sostituite dalle seguenti: “commi 1, 2, 3 e 3-bis”.

7. Dopo il comma 5-bis dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, è inserito il seguente:

“5-ter. Le strutture destinate ad ospitare servizi turistici ed attività ad essi complementari possono usufruire di incrementi volumetrici nella misura massima del 25 per cento del volume urbanistico esistente fino ad un massimo di 120 metri cubi. Per “servizi turistici ed attività ad essi complementari” si intende l’equivalente, in zona urbanistica F, dei servizi connessi alla residenza previsti nelle zone residenziali.

8. All’articolo 31, il comma 6 è abrogato.

9. Nel comma 7 dell’articolo 31 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “al comma 3” sono aggiunte le seguenti: “e 3-bis”.

Art. 4 – Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti. Modifiche all’articolo 32 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 2 dell’articolo 32 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “A, B e C” sono sostituite dalle seguenti: “A, B, C ed F”.

2. Nel comma 4 dell’articolo 32 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “B e C” sono sostituite dalle parole “B, C ed F”.

3. All’articolo 32, nel comma 8, la lett. “b)” dell’elencazione è abrogata.

Art. 5 – Interventi di recupero dei seminterrati, dei piani pilotis e dei locali al piano terra. Inserimento dell’articolo 32-bis della legge regionale n. 8 del 2015

1. Dopo l’articolo 32 della legge regionale n. 8 del 20158, è inserito il seguente: “Art. 32-bis Interventi di recupero dei seminterrati, dei piani pilotis e dei locali al piano terra

1. Ai fini del presente articolo si definiscono:

• a) seminterrati, i piani siti al piede dell’edificio e parzialmente interrati, quando la superficie delle pareti perimetrali comprese al di sotto della linea di terra è superiore al 50 per cento della superficie totale delle stesse pareti perimetrali;
• b) piani pilotis, le superfici aperte, a piano terra o piano rialzato, delimitate da colonne portanti, la cui estensione complessiva è non inferiore ai due terzi della superficie coperta;
• c) piano terra, completamente fuori terra, posto allo stesso livello del piano di campagna o di sistemazione definitiva del terreno.

2. Nelle zone A, B, C ed F, in queste ultime oltre la fascia dei 300 metri dalla battigia marina, sono consentiti gli interventi di riuso dei seminterrati, piani pilotis e locali al piano terra esistenti con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici;

3. Il recupero dei seminterrati è consentito ad uso residenziale e/o direzionale, commerciale e socio-sanitario ed a condizione che abbiano, alla data di entrata in vigore della presente legge, un’altezza minima non inferiore a metri 2,40, previo ottenimento di idoneo titolo abilitativo e nel rispetto delle seguenti condizioni:

• a) la quota del pavimento sia ad un’altezza superiore al piano stradale;
• b) le aperture per la ventilazione naturale non siano inferiori ad 1/8 della superficie utile, oppure si prevede la realizzazione di un impianto di ventilazione meccanica per un ricambio d’aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale;
• c) vi siano adeguati livelli di illuminazione, raggiungibili anche mediante sistemi artificiali.

4. Il recupero dei porticati e dei locali a piano terra o piano rialzato, è consentito ad uso direzionale, commerciale, socio-sanitario e residenziale.

5. Il recupero a fini abitativi dei piani e locali di cui al presente articolo è vietato nelle aree dichiarate, ai sensi della legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo), di pericolosità idraulica elevata o molto elevata (Hi3 o Hi4) ovvero in aree di pericolosità da frana elevata o molto elevata (Hg3 o Hg4)”.

Art. 6 – Interventi per il riuso degli spazi di grande altezza. Modifiche all’articolo 33 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 1 dell’articolo 33 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “A, B e C” sono sostituite dalle seguenti: “A, B, C, E ed F, in queste ultime oltre la fascia dei 300 metri dalla battigia marina”.

2. Nel comma 2, dell’articolo 33 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “a 2,40 metri e per la parte soprastante una altezza media non inferiore a 2,00 metri” sono sostituite dalle seguenti: “a 2,00 metri”.

Art. 7 – Condizioni di ammissibilità degli interventi. Modifiche all’articolo 34 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nella lettera f), comma 1, dell’articolo 34 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “e negli edifici individuati dal piano urbanistico comunale ai sensi dell’articolo 19, comma 1, lettera h, della legge regionale n. 45 del 1989” sono soppresse.

Art. 8 – Procedure. Modificazioni all’articolo 35 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Il comma 1 dell’articolo 35 della legge regionale n. 8 del 2015 è sostituito dal seguente: “1. Gli interventi previsti negli articoli 30, 32 e 33 sono regolati dell’articolo 10-bis della legge regionale n. 23 del 1985. Gli interventi previsti nell’articolo 31 sono regolati dell’articolo 3 della legge regionale n. 23 del 1985.

2. Il comma 2 dell’articolo 35 della legge regionale n. 8 del 2015 è sostituito dal seguente: “2. Gli interventi previsti dalla presente legge sono disciplinati, sotto il profilo procedurale, dagli articoli da 29 a 38 della legge regionale n. 24 del 2016 e dalle direttive in materia previste dall’articolo 29, comma 4 della legge regionale n. 24 del 2016.”.

3. Nei commi 6, 7 e 8 dell’articolo 35 della legge regionale n. 8 del 2015, la parola “SCIA”, laddove presente, è sostituita dalle parole “dichiarazione autocertificativa”.

Art. 9 – Disposizioni comuni. Modifiche all’art. 36 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 2 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015, la parola “non” è soppressa.

2. All’articolo 36, nel comma 4, la lett. “c)” dell’elencazione è abrogata.

3. Nel comma 6 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015 dopo le parole “da trascriversi nei registri immobiliari” sono aggiunte le seguenti: “ai sensi dell’articolo 2645-quater del codice civile”.

4. Nel comma 8 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “70 metri quadri” sono sostituite dalle seguenti: “40 metri quadri”.

5. Nel comma 8 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “è trascritto nei registri immobiliari” sono aggiunte le seguenti “ai sensi dell’articolo 2645-quater del codice civile”.

6. Il comma 11 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015, è sostituito dal seguente: “11. L’incremento volumetrico non è subordinato al reperimento degli spazi per parcheggi previsti dall’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica), e successive modifiche ed integrazioni, ma al pagamento di una somma equivalente alla monetizzazione delle aree per parcheggi, da determinarsi con deliberazione del consiglio comunale. I relativi introiti costituiscono entrate vincolate per la realizzazione di nuove aree da destinare a parcheggio pubblico, da individuarsi con deliberazione del consiglio comunale.

7. Nel primo periodo del comma 12 dell’articolo 36 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “con deliberazione del consiglio comunale” sono aggiunte le seguenti “è sempre consentita la monetizzazione nel caso di recupero dei seminterrati, dei piani pilotis e dei locali al piano terra ad uso direzionale, commerciale, socio-sanitario e residenziale”.

Art. 10 – Efficacia, durata e valutazione degli effetti. Modifiche all’articolo 37 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 1 dell’articolo 37 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole: “31 dicembre 2019” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2021”.

Art. 11 – Interventi di trasferimento volumetrico per la riqualificazione ambientale e paesaggistica. Modifiche all’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 3 dell’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole “in sede di redazione dello strumento urbanistico generale o di una sua variante” sono soppresse e dopo le parole “trasferimento dei volumi” sono aggiunte le seguenti: «con la procedura di cui al comma 25 dell’articolo 20 della legge regionale n. 45 del 1989».

2. Nel comma 7 dell’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “valore di 3,00 metri” sono aggiunte le seguenti parole “, per le destinazioni residenziale, turistico-ricettiva, direzionale e socio-sanitaria, ed al valore di 4,50 metri per le destinazioni artigianale e industriale, commerciale e agricolo-zootecnica”.

3. Nella lettera c) del comma 9 dell’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015 la parola “due” è sostituita dalla seguente: “tre”. 4. Nel comma 11 dell’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015, alla fine, sono aggiunte le seguenti parole: “da rendersi nell’ambito della conferenza di servizi di cui all’articolo 37 della legge regionale n. 24 del 2016”.

Art. 12 – Trasferimento dei volumi realizzabili ricadenti nelle Zone HI-4, HI-3, HG4 ed HG3 del piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PAI). Inserimento dell’articolo 38-bis della legge regionale n. 8 del 2015

1. Dopo l’articolo 38 della legge regionale n. 8 del 2015, è aggiunto il seguente: “Art. 38-bis Trasferimento dei volumi realizzabili ricadenti nelle Zone HI-4, HI-3, HG4 ed HG3 del piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PAI)”

1. Al fine di conseguire la riqualificazione dei relativi contesti e la messa in sicurezza del territorio, la Regione promuove ed incentiva interventi di trasferimento dei volumi previsti come realizzabili previ piani attuativi nelle zone urbanistiche C, D e G ricadenti nelle zone Hi3, Hi4, Hg3 ed Hg4 del PAI. Nei limiti di cui al presente articolo, promuove analoghi interventi di trasferimento dei volumi previsti come realizzabili nelle zone urbanistiche B ricadenti nelle zone Hi3, Hi4, Hg3 ed Hg4 del PAI.

2. In attesa della realizzazione e collaudo delle opere di mitigazione, i volumi previsti come realizzabili previ piani attuativi nelle zone urbanistiche C, D e G ricadenti nelle zone Hi3, Hi4, Hg3 ed Hg4 del PAI. possono essere trasferiti e realizzati in altre zone urbanistiche C, D e G del territorio comunale situate al di fuori dalle aree a rischio idraulico o geologico, senza alcun incremento di volume.

3. I volumi trasferiti si sommano a quelli realizzabili nelle zone omogenee analoghe situate al di fuori dalle aree a rischio idraulico o geologico.

4. Le opere di urbanizzazione sono eseguite in proporzione ai volumi complessivamente realizzabili.

5. Le cessioni per le opere di urbanizzazione possono essere localizzate nelle aree a rischio, a condizione che esse siano interamente cedute gratuitamente al comune.

6. I volumi previsti come realizzabili nelle zone urbanistiche B ricadenti nelle zone Hi3, Hi4, Hg3 ed Hg4 del PAI. possono essere trasferiti nelle zone urbanistiche C del territorio comunale al di fuori dalle aree a rischio idraulico o geologico, nei limiti del doppio degli indici ivi previsti.

7. Le opere di urbanizzazione per le cubature trasferite dalla zona urbanistica B a quella C si considerano già esistenti, a condizione che l’area a rischio sia interamente ceduta gratuitamente al comune. Gli oneri di urbanizzazione per tali cubature sono corrisposti al comune nella misura prevista per l’area a rischio.

8. I volumi possono essere realizzati in deroga agli indici previsti dagli strumenti urbanistici generali e dalle vigenti disposizioni regionali, eccezion fatta per le distanze tra fabbricati o pareti finestrate. È consentita l’applicazione del secondo periodo dell’ultimo comma dell’articolo 9 del decreto del ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967) anche se non prevista o non consentita dallo strumento urbanistico.

9. I volumi previsti come realizzabili nelle zone urbanistiche B ricadenti nelle zone Hi3, Hi4, Hg3 ed Hg4 del PAI. possono essere trasferiti in altre aree libere nelle zone urbanistiche B del territorio comunale al di fuori dalle aree a rischio idraulico o geologico, nei limiti dell’indice massimo di 7 mc/mq. Detti volumi possono essere realizzati in deroga agli indici previsti dagli strumenti urbanistici generali e dalle vigenti disposizioni regionali, eccezion fatta per le distanze tra fabbricati o pareti finestrate.

10. Il comune può denegare l’autorizzazione al trasferimento delle cubature da zona B ad altra zona B nel caso di insufficienza delle opere di urbanizzazione primaria presenti nell’area di destinazione, con particolare riferimento alla viabilità ed ai servizi essenziali (energia, acqua potabile, fognatura, telecomunicazioni), a meno che l’istante non si offra di integrarli a scomputo degli oneri di urbanizzazione, prescindendo dal loro costo reale.

11. Ai trasferimenti di cubatura di cui al presente articolo si applica la seguente procedura: a. il titolare delle aree a rischio idraulico o geologico manifesta al comune la sua intenzione di trasferire le cubature; b. il comune, in sede di accordo preliminare ai sensi dell’articolo 11 legge 7 agosto 1990 n. 241 (Nuove norme sul procedimento amministrativo), contenente tutti gli elementi della proposta, rilascia all’istante i crediti volumetrici corrispondenti; c. successivamente l’istante presenta al comune la proposta di localizzazione delle cubature, cui si applica il comma 11 dell’articolo 38; d. previa istruttoria, disciplinata, sotto il profilo procedurale, dagli articoli 29 e seguenti della legge regionale n. 24 del 2016 e dalle direttive in materia previste dall’articolo 29, comma 4 della legge regionale n. 24 del 2016, tra l’istante ed il comune si stipula un accordo definitivo ai sensi dell’articolo 11 della legge regionale n. 241 del 1990, equivalente ad una variante non sostanziale di cui ai commi 26 e 28 e seguenti dell’articolo 20 della legge regionale n. 45 del 1989, di cui segue l’iter di approvazione.

12. Le norme tecniche di attuazione del PAI sono modificate in conformità agli interventi ammessi dal presente articolo.”

Art. 13 – Rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione. Modifiche all’art. 39 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 5 dell’articolo 39 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole: “nel medesimo lotto urbanistico”, sono inserite le seguenti: “o in diverso lotto urbanistico, purché all’interno della stessa lottizzazione”.

2. Nella lettera c) del comma 10 dell’articolo 39 della legge regionale n. 8 del 2015, la parola: “due” è sostituita dalla seguente: “tre”. Art. 14 Misure di promozione dei programmi integrati per il riordino urbano. Modifiche all’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015 1. Nel primo periodo del comma 2 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole: “pubblica o privata,” sono inserite le seguenti: “può essere esteso ad areali, urbani e non, di complessa configurazione, può interessare comparti a diversa destinazione urbanistica, e”. 2. Nel secondo periodo del comma 2 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “valore di 3 metri” sono inserite le seguenti: “, per le destinazioni residenziale, turisticoricettiva, direzionale e socio-sanitaria, ed al valore di 4,50 metri per le destinazioni artigianale e industriale, commerciale e agricolo-zootecnica”.

3. All’articolo 40, nel comma 7, le parole “Sono esclusi dall’ambito di intervento i centri di antica e prima formazione e le zone urbanistiche omogenee E e H.” sono soppresse.

4. Il secondo periodo del comma 7 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015 è sostituito dal seguente: “Nessuna zona urbanistica omogenea è aprioristicamente esclusa.”.

Art. 14 – Misure di promozione dei programmi integrati per il riordino urbano. Modifiche all’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel primo periodo del comma 2 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole: “pubblica o privata,” sono inserite le seguenti: “può essere esteso ad areali, urbani e non, di complessa configurazione, può interessare comparti a diversa destinazione urbanistica, e”.

2. Nel secondo periodo del comma 2 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015, dopo le parole “valore di 3 metri” sono inserite le seguenti: “, per le destinazioni residenziale, turisticoricettiva, direzionale e socio-sanitaria, ed al valore di 4,50 metri per le destinazioni artigianale e industriale, commerciale e agricolo-zootecnica”.

3. All’articolo 40, nel comma 7, le parole “Sono esclusi dall’ambito di intervento i centri di antica e prima formazione e le zone urbanistiche omogenee E e H.” sono soppresse.

4. Il secondo periodo del comma 7 dell’articolo 40 della legge regionale n. 8 del 2015 è sostituito dal seguente: “Nessuna zona urbanistica omogenea è aprioristicamente esclusa.”.

Art. 15 – Disposizioni transitorie della legge regionale n. 4 del 2009. Modifiche all’art. 41 della legge regionale n. 8 del 2015

1. Nel comma 4 dell’articolo 41 della legge regionale n. 8 del 2015, le parole: “Nei comuni dotati di piano urbanistico comunale ai sensi della legge regionale n. 45 del 1989, e successive modifiche ed integrazioni,” sono soppresse

Art. 16 – Posizionamento delle strutture al servizio della balneazione. Modifiche all’art. 43 della legge regionale n. 8 del 2015 e modifiche all’art. 22 bis, comma 9, legge regionale 22.12.1989, n. 45

1. All’articolo 43, il comma 2 è abrogato.

2. Il comma 2 dell’articolo 43 della legge regionale n. 8 del 2015 è sostituito dal seguente: “2. Il posizionamento delle strutture di facile rimozione al servizio della balneazione è ammesso per l’intero anno solare, al fine di favorire la destagionalizzazione della stagione turistica. L’efficacia delle autorizzazioni edilizie e paesaggistiche relative a strutture precarie al servizio della balneazione, ubicate nella fascia dei 300 metri dalla battigia marina, ha durata pari a quella della concessione demaniale marittima e, al di fuori del demanio e comunque, fino al perdurare della relativa esigenza”.

3. Il primo periodo del comma 9 dell’art. 22 bis L.R. 22.12.1989 n. 45, fino alle parole “abilitativi, autorizzatori e concessori.”, è abrogato.

TITOLO II Disposizioni derogatorie al decreto del ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444

Art. 17 – Attuazione dell’articolo 2-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A)

1. Nelle zone inedificate esistenti o successivamente risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito o consolidato, che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore a mt 24 per i comuni con oltre 10.000 abitanti, e a mt 20 per quelli con popolazione inferiore, nel caso di impossibilità di costruire in aderenza, il comune può consentire la riduzione delle distanze, nel rispetto delle disposizioni del codice civile, se il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti l’inutilizzabilità dell’area o una soluzione tecnica inaccettabile.

2. Il comune può consentire la riduzione delle distanze, nel rispetto delle disposizioni del Codice civile, qualora la realizzazione dell’incremento volumetrico, previsto dagli artt. 30, 31, 32 e 33, della legge regionale n. 8 del 2015, nel rispetto delle distanze tra pareti finestrate, comporti l’inutilizzabilità del beneficio o una soluzione tecnica inaccettabile.

3. Il comune autorizza le deroghe di cui ai commi 1 e 2 con modifica allo strumento urbanistico generale seguendo la procedura di cui al comma 25 dell’articolo 20 della legge regionale n. 45 del 1989.

4. Per la misurazione della distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti non parallele tra di loro al fine di determinare il rispetto delle distanze legali, è ammesso l’utilizzo del criterio della distanza media, purché la distanza così determinata, nel punto più stretto, non sia inferiore di più di un quarto a quella legale e quella minore distanza sia integralmente compensata nel punto più largo.

TITOLO III Modifiche alla legge regionale n. 45 del 1989

Art. 18 – Piano di utilizzo dei litorali (PUL). Modifiche all’articolo 22-bis della legge regionale n. 45 del 1989

1. Al comma 2 dell’articolo 22-bis della legge regionale n. 45 del 1989, dopo le parole: “Il PUL”, sono inserite le seguenti: “anche in variante al piano urbanistico comunale,”. Nell’art. 20 bis comma 2 L.R. 22.12.1989 n. 45, dopo la lett. “i)”, è inserita la seguente lettera:

l) aventi per oggetto la pianificazione dell’utilizzo del litorale (PUL), come definiti dall’art. 22 bis comma 1.

TITOLO IV Modifiche alla legge regionale n. 16 del 2017

Art. 19 – Divieto di campeggio libero. Modifiche all’articolo 22 della legge regionale n. 16 del 2017

1. All’articolo 22 della legge regionale 28 luglio 2017, n. 16 (Norme in materia di turismo), dopo il comma 1 è aggiunto il:

“1-bis. Le aree di sosta temporanea degli autocaravan e caravan possono essere proposte ai comuni in aree private. I comuni rilasciano l’autorizzazione una volta verificata la sussistenza dei requisiti di cui al comma 3 dell’articolo 21.”

TITOLO V Disposizioni finali

Art. 20 – Clausola di non onerosità

1. Dalla presente legge non derivano oneri diretti e indiretti a carico del bilancio regionale.

Art. 21 – Entrata in vigore

1. La presente legge entra in vigore il giorno della sua pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione autonoma della Sardegna (BURAS).

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DA questo indirizzo potete scaricare il testo del Disegno di Legge

Ho aspettato alcune settimane prima di scrivere questo articolo perchè speravo nella pubblicazione del testo ufficiale approvato in Giunta il 23 dicembre in tempi ragionevoli.

Ma vabbeh, visto che siete in tanti a scrivermi e a chiedermi che cosa prevederà il nuovo piano casa sardegna 2020 che l’Amministrazione Regionale approverà nei prossimi mesi, vi anticipo i contenuti del testo di legge approvato in Giunta, seppur non ancora pubblicato.

Prima di procedere all’analisi del testo, è bene ricordare che si tratta di un Disegno di Legge approvato dalla Giunta Regionale il 23 dicembre 2019.

Questo significa che quello che andiamo ad analizzare è solo un disegno di legge e NON è ancora vigente: la legge dovrà seguire l’ordinario iter amministrativo, passando per le specifiche commissioni (che potranno proporre modifiche al testo), fino all’approdo in Consiglio Regionale dove potrà subire ulteriori modifiche con gli emendamenti.

Ovvero, seppur l’impianto non dovrebbe cambiare, è probabile che la legge che sarà approvata potrebbe differire, anche sensibilmente, rispetto a quanto deliberato in Giunta Regionale.

Si compone di ventuno articolo suddivisi in cinque Titoli, che vanno ad incidere sulle norme urbanistiche, edilizie e paesaggistiche.

• Titolo I – Modifiche al Piano Casa (L.R. 8/2015)
• Titolo II – Deroghe al DM 1444/68
• Titolo III – Indirizzi interpretativi al PPR e modifiche alla L.R. 45/1989
• Titolo IV – Modifiche alla L.R. 16/2017 (caravan e campeggi)
• Indirizzi Interpretativi al PPR

Vediamoli nel Dettaglio

Titolo I – Modifiche al Piano Casa Sardegna 2020 (L.R. 8/2015)

Articolo 1 – Modifiche all’articolo 26

L’articolo 1, con i suoi tre commi, va ad incidere sull’articolo 26 della L.R. 8/2015, che detta le disposizioni per l’edificazione in agro.

Vi sarà la possibilità di poter utilizzare più corpi aziendali anche non contigui e anche se ricadenti in comuni limitrofi, con asservimento anche in caso di alienazione.

Si porta la superficie minima di intervento ad un ettaro, e viene abrogato il comma 5 dell’articolo 26 (che specifica i 3 ettari e lo status di imprenditore agricolo o coltivatore diretto).

Articolo 2 – Modifiche all’art. 30 – Ampliamenti

Per gli ampliamenti in centro storico, la percentuale viene portata al 25% con un innalzamento del tetto massimo a 90 mc, in luogo dei 70 mc attuali.

Viene inserita la possibilità di ampliare anche gli immobili ad uso residenziale situati in zona F Turistica:

• se oltre i 300 metri dal mare, fino al 30% del volume, con un massimo di 150 mc
• se entro i 300 metri dal mare, fino al 20% con un massimo di 100 mc

Il bonus del 5% (che si somma al 30% di base) viene portato al 10%, con l’aggiunta di alcune condizioni (utilizzo di materiali locali per almeno il 20%, utilizzo di materiali riciclati per almeno il 20%, ecc…).

Questo significa che si potrà arrivare fino al 40% di ampliamento, con un massimo di 160 mc.

Per i capannoni monopiano viene data la possibilità di realizzare solai intermedi che permettano di incrementare la superficie; l’incremento è variabile fino al 30% se a destinazione commerciale, e fino al 40% se a destinazione industriale o artigianale.

Cessione Volumetria. Un’ulteriore novità è rappresentata dalla possibilità di cedere i crediti volumetrici derivanti dal piano casa ad altri proprietari che hanno un immobile che fa parte dello stesso edificio, in comparti diversi della stessa lottizzazione, in lottizzazioni limitrofe, purché stessa zona omogenea.

Articolo 3 – Modifiche all’art. 31 – Ampliamenti immobili turistico-ricettivi

Per gli immobili a destinazione turistico-ricettiva viene data la possibilità, oggi non concessa, di aumentare il numero delle stanze.

La percentuale del 25%, sale al 30%.

Viene inserita la possibilità di incrementare le volumetrie anche nei 300 m per gli immobili che ricadono in zona F. Oggi è permesso, all’interno dei 300 m, solo per le strutture che ricadono in zona A e B

Viene inserita la possibilità di ottenere un ulteriore 10%, da sommarsi ai precedenti, nei casi un cui si verifichino, contestualmente, almeno tre interventi tra: l’efficientamento energetico dell’intera unità, riduzione isole di calore, recupero acque, utilizzo materiali locali, utilizzo di materiali riciclati

Articolo 4 – Modifiche all’articolo 32 – Sottotetti

Per i sottotetti viene introdotta la possibilità di riuso ai fini abitativi e recupero con incremento volumetrico ai fini abitativi anche per gli immobili che ricadono in zona urbanistica F.

Articolo 5 – Inserimento dell’articolo 32.bis – Recupero Piani Interrati, Pilotis, e Terra

All’interno del testo del disegno di legge ritorna la possibilità di recuperare ai fini abitativi i piani terra, seminterrati e pilotis, per le zone A, B, C ed F. Per queste ultime solo per gli immobili oltre i 300 m dal mare.

Viene vietata la possibilità di applicare questo nuovo articolo nelle aree a pericolosità idraulica o da frana, elevata o molto elevata (Hg/Hi 3 e 4)

Articolo 6 – Modifiche all’articolo 33 – Soppalchi

Si potranno recuperare gli spazi di grande altezza mediante la realizzazione di soppalchi anche nelle zone F, oltre la fascia dei 300 m.

Mentre oggi si devono garantire 2,40 per la parte sottostante il soppalco e 2 m (medi) per la parte soprastante, si avrà la possibilità di gestire le altezze come meglio si crede, a condizione che sia sopra che sotto vi sia un’altezza non inferiore a 2,00 m.

Articolo 7 – Modifiche all’articolo 34 – Condizioni di ammissibilità degli interventi

L’articolo 34 viene modificato in modo lieve.

Vengono soppresse le parole relative al comma 1 lettera f) che recitano “e negli edifici individuati dal piano urbanistico comunale ai sensi dell’articolo 19, comma 1, lettera h, della legge regionale n. 45 del 1989; “

Per aiutarvi a capire cosa cambierà, vi riporto anche la lettera h sopra richiamata dalla L.R. 45/89

l’individuazione degli ambiti territoriali ove si renda opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, nonché dei manufatti e complessi di importanza storico-artistica ed ambientale, anche non vincolati dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089 e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1487;

Si apre, quindi, la possibilità di ampliare quegli immobili che, seppur non vincolati direttamente, i comuni hanno identificato come meritevoli di tutela per importanza storico-artistica.

Articolo 8 – Modifiche all’articolo 35 – Procedure

I primi cinque commi vengono abrogati.

Gli interventi di ampliamento, recupero dei sottotetti e degli spazi di grande altezza (soppalchi) vengono riportati in SCIA.

Articolo 9 – Modifiche all’articolo 36 – Disposizioni comuni

Si riapre alla possibilità di incrementare gli immobili oggetto di condono. Questi partecipano alla determinazione del volume su cui parametrare l’intervento.

Viene eliminata la necessità di utilizzare, per almeno il 50% dell’intervento, materiali che comportino la riduzione dei consumi energetici o siano dotati di certificazione di bioedilizia.

Il frazionamento dell’unità immobiliare più piccola generata dal piano casa passa dagli attuali 70 mq, ai 40 mq. Vi ricordo che si parla di superfici lorde.

I parcheggi per realizzare gli ampliamenti volumetrici dovranno essere sempre oggetto di monetizzazione. Per chi ha superficie disponibile in eccedenza, che oggi potrebbe riusare per giustificare l’ampliamento, dovrà comunque monetizzare la superficie necessaria.

Articolo 10 – Modifiche all’articolo 37 – Durata

La scadenza verrebbe portata al 31 dicembre 2021.

Articolo 11 – Modifiche all’articolo 38 – Trasferimento volumetrico

Il trasferimento volumetrico viene semplificato nell’iter, e migliorate alcune possibilità.

Articolo 12 – Introduzione articolo 38.bis – Trasferimento volumetrico dalle zone Hi/Hg 3 e 4

Vengono dettate nuove norme per il trasferimento delle volumetrie ricadenti in ambito di pericolosità idraulica e di frana, elevate o molto elevate.

Non entro troppo nel merito perchè l’articolo è lungo e dettagliato di particolari. Avrà senso affrontarlo una volta che sarà approvato.

Articolo 13 – Modifiche all’articolo 39 – Demolizioni e Ricostruzioni

Sì dà la possibilità di ricostruire l’edificio demolito in altro lotto urbanistico.

Articolo 14 – Modifiche all’articolo 40 – Programmi di riordino urbano

L’articolo 14 del Disegno di legge va ad incidere sull’articolo che disciplina i programmi di riordino urbano. Non entro nel merito dei dettagli perchè si tratta di tecnicismi che interessano, perlopiù, i tecnici comunali.

Tra le novità che mi va di segnalare, ci sono la possibilità di prevedere i programmi di riordino urbano anche nelle zone A, E ed H, e potrà interessare comparti che hanno diversa destinazione urbanistica tra loro.

Articolo 15 – Modiche all’articolo 41 – Disposizioni Transitorie L.R. 4/09

Viene modificato solo il comma 4.

Attualmente recita

Nei comuni dotati di piano urbanistico comunale ai sensi della legge regionale n. 45 del 1989, e successive modifiche ed integrazioni, è consentita l’attuazione degli interventi localizzati nelle zone urbanistiche omogenee C, D e G, tutte contigue al centro urbano, e previsti nei piani attuativi adottati alla data di entrata in vigore della presente legge in attuazione dell’articolo 13, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 4 del 2009, e successive modifiche ed integrazioni.

e diventerà

Vengono eliminate le partole fino ad integrazioni, pertanto diventerà

E’ consentita l’attuazione degli interventi localizzati nelle zone urbanistiche omogenee C, D e G, tutte contigue al centro urbano, e previsti nei piani attuativi adottati alla data di entrata in vigore della presente legge in attuazione dell’articolo 13, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 4 del 2009, e successive modifiche ed integrazioni.

Articolo 16 – Strutture al servizio della balneazione

Viene modificato l’articolo 43 della L.R. 8/2015, portando la durata delle concessioni comunali alla durata pari a quelle demaniali.

Titolo II – Disposizioni derogatorie al DM 1444/1968

Articolo 17 – Attuazione dell’articolo 2.bis del DPR 380/01

Per comprendere questo articolo, è necessario ricordare che l’articolo 2.bis del Testo Unico dell’Edilzia, intitolato “Art. 2-bis. (L) – Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati“, indica che le regioni possono prevedere disposizioni derogatorie al DM 1444/1968, e possono dettare disposizioni sugli insediamenti residenziali, produttivi, attività collettive, verde e parcheggi.

Questo articolo va, quindi, ad attuare una previsione di legge nazionale che ancora in Sardegna non era possibile applicare.

Oltre alla deroga, che potrà essere inserita dai Comuni negli strumenti urbanistici, è interessante l’ultimo comma che disciplina le modalità di calcolo della distanza tra pareti finestrate e tra edifici, non paralleli tra loro: è ammesso l’utilizzo del criterio della distanza media

Titolo III – Modifiche alla L.R. 45/1989

Articolo 18 – PUL

L’articolo 18 va ad incidere sulla disciplina dei PUL.

Titolo IV – Modifiche alla L.R. 16/2017

Articolo 19 – Modifiche all’articolo 22 – Campeggi e Caravan

L’articolo 19 inserisce due commi di particolare incidenza rispetto alla normativa attuale.

Le aree di sosta temporanea per caravan possono essere proposte ai comuni in aree private.

Oltre i 300 m è consentita la realizzazione di campeggi, non connessi con campi da golf, a basso indice di impatto paesaggistico e ad alto indice di reversibilità.

PPR – Indirizzi interpretativi

Purtroppo non ho avuto modo di verificare se questa disposizione è presente nel testo approvato in Giunta il 23 dicembre (perchè a distanza di un mese ancora non hanno pubblicato la delibera!), tuttavia nel testo che mi è pervenuto sono presenti delle ulteriori disposizioni che dettano indirizzi interpretativi al Piano Paesaggistico Regionale.

Provo a riassumerle

• Il PPR ha efficacia nei 27 ambiti costieri, ivi comprese le definizioni, le prescrizioni e gli indirizzi delle NTA.
• Sono beni paesaggistici e ulteriori contesti di cui all’articolo 143 lettera “d” ed “e” solo quelli che ricadono all’interno degli ambiti costieri.
• Le componenti individuate in cartografia negli ambiti interni (quindi al di fuori degli ambiti costieri) sono puramente indicative, e ad esse non si applicano gli indirizzi e prescrizioni degli ambiti costieri.
• Per i beni paesaggistici di cui agli articoli 136 e 142 si applicano le eventuali discipline del bene specifico.
• Entro sei mesi, i comuni ricadenti nei 27 ambiti costieri possono richiedere la verifica dei Centri di Antica e Prima Formazione

Alcune considerazioni

Come sempre, non esprimo giudizi (positivi o negativi) sulla bontà della norma. Questo lo lascio a ciascuno di voi, che si costruirà il proprio giudizio.

Mi piace evidenziare alcuni punti, che secondo me sono fondamentali, per una sana e corretta applicazione della legge.

Costruzioni in agro e cessione credito volumetrico

Due particolari aspetti degli articoli che permettono la costruzione in agro e gli ampliamenti volumetrici riguardano la cessione di volumetrie, così come lo spostamento delle volumetrie nelle aree a rischio idro-geologico.

Ad oggi i comuni non sono attrezzati per controllare e verificare se un determinato lotto abbia generato volumetria, o se una unità immobiliare abbia ceduto il suo credito volumetrico previsto dal piano casa.

Sarebbe importante e opportuno che, dall’alto, la Regione fornisse le modalità operative con cui i comuni devono tenere traccia di questi spostamenti.

Ampliamenti in centro storico

Forse ha poco senso ampliare il credito volumetrico potenzialmente realizzabile in centro storico, se non si forniscono indicazioni chiare sulla reale possibilità di attuarle. Seppur la norma sembri abbastanza chiara, è facile incappare in interpretazioni ostative.

La norma, per come è strutturata, ha spesso generato dubbi sulla reale possibilità di realizzare gli ampliamenti volumetrici anche in presenza dei Piani Particolareggiati dei Centri Storici, perchè non è mai stato chiarito se si può attuare l’ampliamento anche laddove il PPCS non lo prevede esplicitamente (parliamo sempre e comunque di immobili non coerenti con il contesto).

Iter Procedurale

Riportare gli interventi di ampliamento volumetrico in SCIA, senza parere espresso, che oggi porta tutti i procedimenti di ampliamento volumetrico Piano Casa in Conferenza di Servizi, riporta quel clima di incertezza che genererà solamente contenzioni.

Sarebbe stato sufficiente eliminare la facoltà di espressione sull’integrazione architettonica, e indicare comunque il rilascio del permesso di costruire non autocertificato come titolo necessario alla realizzazione dell’ampliamento volumetrico.

Deroga Distanze

Nella deroga tra le distanze, sarà interssante capire come si esprimerà la giurisprudenza in merito.

Le sentenze fino ad ora hanno sempre considerato il DM 1444/1968 come estensione del Codice Civile, e pertanto inderogabile.

Nel momento in cui vi è una norma nazionale, e la sua attuazione regionale, che invece ammettono del deroghe al DM citato, l’espressione dei giudici nei contenziosi potrebbe essere diverso dall’orientamento che già conosciamo.

Deroga al PPR

Disciplinare la possibilità di ampliare gli immobili entro i 300 m senza indicare la chiara deroga al PPR equivale a legiferare una norma che non sarà mai applicata.

Il film che andremo a vedere è un dejavou:

• Richiesta autorizzazione paesaggistica per ampliare in zona F
• Negata perchè il PPR non è derogabile

Si riaprirà la questione della famosa sentenza delle Corte Costituzionale 189/2016, dietro cui si arrocca ogni diniego del paesaggio, nonostante le numerose sentenze del TAR Sardegna che spiega loro come va letta quella famosa sentenza della Corte.

Se la volontà del legislatore è quella di permettere gli ampliamenti in zona F anche entro i 300 m, è chiaro che la norma vada letta derogatoria alla disciplina del PPR, lasciando comunque alla Tutela del Paesaggio la facoltà di valutare l’impatto paesaggistico dell’intervento.

Tuttavia, non scriverlo in modo esplicito nella norma, genererà contenziosi inutili, lungaggini e costi per i cittadini. Che vedranno possibile l’applicazione della norma, solo dietro sentenza di un giudice.

Monetizzazione dei Parcheggi.

Ok. Va bene. Sappiamo che i comuni hanno necessità di incassare per far funzionare al meglio la macchina amministrativa e i servizi pubblici, ma questo sembra un vessare i cittadini. Coloro che hanno già degli spazi parcheggio disponibili, dovranno comunque pagare.

Efficacia degli interventi.

Anche questa volta, seppur verrebbe portato il termine al 31 dicembre 2021, si perde l’occasione per dire chiaramente che la data di scadenza è da intendersi per la presentazione della domanda e non per il rilascio del titolo.

In parte il problema è stato risolto portando gli interventi principali in SCIA dichiarata.

Scrivere in modo chiaro come sia da applicarsi la norma, è sempre un punto a favore per la sua corretta applicazione da parte di chi sta al di là e al di qua della scrivania.

E voi, che ne pensate?

Come giudicate le nuove disposizioni?

Avete altri suggerimenti?

Per quanto non possiamo incidere sulla definizione della norma, la speranza è sempre che qualcuno tra quelli che può decidere, possa leggere questi articoli.

PS: un sincero ringraziamento a chi mi ha anticipato il testo; persona di cui ho grande stima.

Nuova Scadenza per il Piano Casa Sardegna al 30 giugno 2020

E’ ufficiale. Il nuovo termine per la presentazione dei progetti per il Piano Casa è fissato al 30 giugno 2020

La proroga di sei mesi è stata approvata all’unanimità dal Consiglio Regionale.

Anche se non è ancora stata pubblicata sul Bollettino della Regione Sardegna, possiamo passare un natale meno frenetico.

Vi aggiorno quando sarà pubblicata sul BURAS.

Passo e chiudo.

Verso la Proroga del Piano Casa … Facciamo il Punto

Nell’ultimo mese abbiamo visto pubblicare due proposte di legge,a cui se ne sono aggiunte delle altre, che modificano il piano casa: proroga e modifiche, sola proroga, abrogazione e nuova norma. Vediamo gli scenari possibili 

Pare proprio che troveremo, sotto l’albero, altri sei mesi di Piano Casa Sardegna.

Nell’ultimo mese, oltre alle due proposte di legge di cui abbiamo già parlato, abbiamo visto apparire sui quotidiani locali una serie di notizie che annunciavano novità in materia di Piano Casa.

Proviamo a fare chiarezza, e vediamo quali possono essere gli scenari possibili.

Le proposte di legge presentate

Prima di ragionare sugli scenari possibili, analizziamo cosa bolle in pentola:

Le proposte di legge, ad oggi ufficialmente depositate in Consiglio Regionale sono 4: 

• La prima che modifica la norma, e la proroga di due anni. Ne abbiamo parlato in questo articolo.
• La seconda, che abroga la norma, e la riscrive. Senza nessuna scadenza. 
• La terza, di cui non abbiamo parlato, che elimina la scadenza del piano casa, che renderebbe la norma attuale senza nessuna scadenza
• La quarta che proroga di 6 mesi la norma attuale.

A queste si aggiunge un testo che, secondo quanto dichiarato dall’Assessore all’Urbanistica, sarebbe stato fatto dalla Giunta, di cui però non si ha traccia o notizia dei contenuti.

Proviamo a fare qualche ragionamento su ciò che potrebbe accadere.

Il più probabile è la proroga di 6 mesi. La proposta di legge che proroga l’attuale piano casa di altri sei mesi è già messa in calendario nei lavori del Consiglio Regionale e dovrebbe essere approvata nella giornata di mercoledì 18 dicembre. 

Non vedo probabili, anche se possibili, altri scenari.

Perché prorogare di “soli” 6 mesi?

Il motivo della proroga di soli sei mesi deriva dalla volontà, più volte dichiarata e annunciata dell’Amministrazione Regionale, di voler modificare/riscrivere la norma attuale.

Il significato è, quindi, quello di darsi altri sei mesi di tempo per discutere nel merito di come sarà modificato o riscritto il Piano Casa della Sardegna.

Purtroppo non è dato sapere quale sarà la proposta che verrà portata avanti: come abbiamo detto, esistono almeno due diverse proposte di legge che modificano/riscrivono l’attuale piano casa, a cui si aggiungerebbe il  testo elaborato e discusso in Giunta.

Insomma, c’è da aspettare per capire come verrà modificato. 

Per ora, attendiamo mercoledì l’ufficializzazione della proroga di sei mesi.

Considerazione personale

Se passasse la proroga secca di sei mesi, sarebbe opportuno non perdere l’occasione per chiarire agli uffici comunali, una volta per tutte, che il termine di cui parla la norma è da intendersi per la presentazione e non per il rilascio del permesso. Ne abbiamo già parlato in questo articolo, ma puntualmente ricevo email dove ancora mi dicono che alcuni comuni non la interpretano correttamente.

Basterebbe un emendamento

Oggi il testo di legge dice

“1. Le disposizioni di cui al presente capo si applicano fino all’entrata in vigore della nuova legge regionale in materia di governo del territorio e comunque non oltre il 3o giugno 2020”

Un esempio di soluzione potrebbe essere “All’articolo 37 primo comma della L.R. 8/2015, dopo le parole “30 giugno 2020” si aggiungono “L’applicazione del presente capo è da intendersi per la presentazione delle istanze” .

 

 

 

 

 

Terra! (griderebbe qualcuno sulle Caravelle): oggi vediamo il secondo progetto di legge di modifica al piano casa.

La proposta di legge sostituirebbe, se approvata, l’attuale piano casa con una nuova legge, senza scadenza, con tante novità e possibilità.

In realtà, come anticipato nell’articolo precedente, si tratta di una vera e propria proposta per un nuovo Piano Casa Sardegna 2020  che abroga l’attuale norma di ampliamento volumetrico, per riscriverne le regole.

Mi sono preso qualche giorno in più, prima di scrivere questo articolo, per leggere con calma il progetto di legge presentato. Dopo averlo lasciato sedimentare e decantare il tanto necessario, vi illustro i cambiamenti che ci sarebbero nel caso venisse approvato.

Le modifiche sono tante, quindi, mettetevi comodi e iniziamo.

Breve introduzione

La proposta di legge si compone di un unico Capo costituito da 15 articoli, più due di abrogazioni ed entrata in vigore. 

I settori su cui interviene la norma sono tanti: edilizia residenziale, turistico ricettivo alberghiero, industriale, commerciale, artigianale, agricolo e servizi. 

Insomma. Di tutto, un po’.

Articolo 1 – Norme Generali

Il primo articolo riporta i presupposti della norma, con l’indicazione degli obiettivi che si intendono perseguire.

Primo aspetto da non sottovalutare è il carattere “economico” della norma, finalizzata al sostegno dell’economia mediante il settore edilizio.

Articolo 2 – Interventi di Riqualificazione in ambiti urbani (Zone omogenee A, B, C, D, G, AT)

La riqualificazione degli ambiti urbani avviene mediante ristrutturazione o risanamento, anche con ampliamento volumetrico del 35%.

Un primo concetto interessante viene inserito con la possibilità di cedere il credito volumetrico del 35% alle altre unità immobiliari dello stesso organismo edilizio.

Per le zone D e G in ambito urbano, si arriva fino al 25%.

Articolo 3 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee D e G)

Ampliamenti ammessi fino al 25%, o al 20% per la destinazione d’uso commerciale

Articolo 4 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee F)

L’articolo 4 re-introduce gli incrementi volumetrici per le residenze in zona Turistica F. 

Le percentuali sono del 15% entro i 300 m, e fino al 35% per gli immobili oltre la fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina.

Per le strutture turistico ricettive, un 35% di ampliamento, senza distinzione di distanza dal mare, mentre per i servizi connessi fino al 25%. 

Articolo 5 – Interventi di riqualificazione in ambiti extraurbani (Zone omogenee E)

Ampliamento del 30% per le residenze, o del 20% per le strutture edilizie destinate all’attività produttiva.

Articolo 6 – Rinnovo del patrimonio edilizio esistente con
interventi di demolizione e ricostruzione

Il credito volumetrico ammesso arriva al 35% del volume demolito. 

La demolizione e ricostruzione è ammessa anche nelle zone E, F ed H ricadenti nei 300 m, ma in questi casi l’ampliamento è fino al 15%. 

E’ ammessa anche la demolizione parziale degli edifici.

Articolo 7 – Interventi di trasferimento volumetrico per la riqualificazione paesaggistico-ambientale

Attraverso questo articolo, la Regione promuove ed incentiva il trasferimento di volumetrie degli edfici ricadenti in aree di particolare interesse (paesaggistico, emergenze ambientali, pericolo idro-geologico, ecc…) in lotti differenti, consentendo un credito volumetrico che arriva fino al 40% del volume demolito.

Articolo 8 – Interventi di trasferimento dei volumi previsti nelle zone B-C-D-G-F ed F ricadenti nelle zone Hi4 e Hi3 del PAI

Il concetto è simile a quello dell’articolo 7.

Ma si differisce per il fatto che, mentre l’articolo 7 si applica ai volumi esistenti, quest’articolo 8 che riguarda solo i volumi delle zaree Hi4 e Hi3, riguarda i volumi “previsti”, quindi ancora non realizzati.

In questo caso, si consente il trasferimento dei volumi previsti in altre zone omogenee, senza credito volumetrico, ma con la possibilità di sommare la volumetria prevista e trasferita, a quella del lotto ricevente, in deroga ad altezze e volumi.

Articolo 9 – Programmi integrati per il rinnovo e riordino urbano

Con l’articolo 9, si dettano le regole per la predisposizione di programmi integrati, di iniziativa pubblica o privata, con crediti volumetrici che possono arrivare fino al 40%, interessando (all’interno del piano) anche zone urbanistiche differenti.

Articolo 10 – Salvaguardia dei territori rurali e disposizioni relative

Si ritorna alle Direttive per le zone Agricole.

Superficie minima di un ettaro, anche per chi non è imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore diretto. 

Viene esplicitata la deroga al PPR.

Articolo 11 – Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti

L’impianto che disciplina i sottotetto ricalca molto quello della norma attuale. 

Riuso per i sottotetti esistenti (quindi senza incremento volumetrico) per quelli con determinate caratteristiche, o recupero con incremento se altezze di gronda e pendenza delle falde ne rispettano delle altre.

Articolo 12 – Interventi per il riuso degli spazi di grande altezza 

Anche per i soppalchi, la disciplina è simile a quella attuale. Possibilità di realizarli a condizione che l’altezza libera di interpiano minima sia di 4,60 m. Forse un passo indietro rispetto alla possibilità introdotta dalla Legge 1/2019 sulla possibilità di realizzare i soppalchi a condizione che l’altezza minima sia di 4,10 m.

Articolo 13 – Mutamenti di destinazione d’uso

Questo articolo esplicita che gli interventi previsti da questa proposta di legge possono esser oggetto di cambio di destinazione d’uso, se coerenti e conformi alla norma sui cambi d’uso esistente, previsto dall’articolo 11 della L.R. 23/85

Articolo 14 – Piani di risanamento

Tale articolo, costituito da un unico comma dice che “è permessa la sostituzione dei lotti destinati a standard urbanistici con lotti, edificabili, a condizione che il lotto edificabile da sostituire come standard abbia maggiore e/o uguale superficie e che tale sostituzione non comporti aumento di volumetria rispetto a quanto previsto dal piano attuativo.”

Articolo 15 – Disposizioni Comuni

Qui vediamo alcune novità interessanti. 

Le strutture turistico-ricettive possono essere ampliate fino al 25% anche se hanno già usufruito di alcuni bonus previsti dalle norme pregresse.

Gli incrementi volumetrici derivanti da questa norma non rientrano nel dimensionamento previsto dalle volumetrie nelle coste.

Le unità immobiliari derivanti dalla L.R. 4/09 possono essere frazionate se la più piccola è non inferiore a 40 mq lordi (con la legge attuale 8/2015  sono 50 mq). 

I volumi oggetto di condono non sono più penalizzati: concorrono al calcolo su cui calcolare l’incremento volumetrico, senza penalizzazioni rispetto ai volumi ordinari.

Il procedimento, per molti interventi, ritorna ad essere una SCIA. Non essendo richiesto un parere espresso, è possibile che il procedimento ritorni ad essere autocertificato e non in conferenza di servizi.

Ampliamento per garantire una migliore fruibilità degli spazi per le abitazioni principali di disabili fino a 150 mc per ciascun disabile facente parte del nucleo familiare.

Deroghe: distanza da fabbricati e pareti finestrate fino ai limiti del Codice Civile e del DM 1444/68 (quindi, di fatto, nessuna deroga alle pareti finestrate!)

Sempre nell’ambito delle deroge, si precisa che questa norma di caratatere economico e straordinario per il sostegno dell’economia, prevale sugli atti di pianificazione settoriale, sugli strumenti urbanistici generali e attuativi, e sulle disposizioni normative regionali (PPR?)

Articolo 16 – Abrogazioni

Dalla data di entrata in vigore della presente legge sono abrogate le seguenti disposizioni:
a) gli articoli 1, 2, 3, 4, 5 e 8 della legge regionale n. 4 del 2009;
b) gli articoli 26, 26 bis, 29 bis, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 e 41 della legge regionale n. 8 del 2015, e successive modifiche ed integrazioni;
c) gli articoli 35, 36, 37, 38 e 39 della legge regionale n. 1 del 2019.

Articolo 17 –  Disposizioni finali, di entrata in vigore e di redazione di un testo coordinato

Entrata in vigore il giorno della pubblicazione sul BURAS e 60 gg per i testi coordinati. 

 

Sintesi e conclusione

Per riassumere, vorrei riportare alcuni aspetti interessanti e più permissivi della nuova proposta di Piano Casa Sardegna 2020 rispetto alla normativa attuale:

• non mi pare di aver letto da nessuna parte vincoli di non divisione e alinenazione degli incrementi, pertanto mi pare di capire che sia possibile frazionare anche subito. 
• ritornano gli ampliamenti in zona F anche per le residenze, in deroga ai dimensionamenti volumetrici
• i volumi oggetto di condono possono essere ampliati
• non viene chiesto un parere espresso di inserimento architettonico all’ufficio tecnico comunale, pertanto il procedimento dovrebbe tornare ad essere autocertificato e non più in conferenza di servizi
• il carattere economico della norma è importante, e indirizzerà la giurisprudenza che si andrà a creare
• l’intento di deroga al PPR è chiaro e si legge in tanti articoli che non potranno essere realizzati se non derogando al Piano Paesaggistico Regionale; eppure a mio avviso è un po’ debole il richiamo alla “deroga alle disposizioni legislative regionali”, che durante l’applicazione della norma si tradurrà in contenziosi tra uffici di tutela e cittadini. Considerato l’intento derogatorio del PPR, sarebbe opportuno e auspicabile che il Legislatore desse indicazioni corrette agli uffici, in modo che tutti (cittadini, tecnici e uffici comunali e regionali) non si trovino a dover interpretare e dis-applicare una norma (come già avviene oggi: uffici di tutela che diniegano per inderogabilità tout-court al PPR, e TAR che puntualmente smentisce)
• Anche le deroghe alle pianificazioni urbanistiche sono molto generiche: negli strumenti urbanistici sono contenuti sia i parametri costruttivi (indici di zona, distacchi, distanze ecc…) che tante altre regole (dimensioni scale, superfici minime ambienti, ecc…). Senza una chiara indicazione di cosa può essere derogato e che cosa no, si lascia troppo margine discrezionale, generando una differente applicazione del piano casa da comune a comune
• Non si dice nulla sul frazionamento degli immobili che hanno usufruito della L.R. 8/2015. La domanda che nascerà è: avendo abrogato l’articolo che impediva il frazionamento se l’unità più piccola non avesse avuto dimensioni minime di 70 mq, significa che questo si applica perchè il volume è stato generato in vigenza di questa norma, oppure la sua abrogazione apre alla possibilità di frazionamento a prescindere dai 70 mq ?
• gli ampliamenti si applicano agli edifici realizzati all’entrata in vigore della legge. Non ho letto limitazioni sull’applicazione agli edifici che hanno già usufruito dei precedenti piano casa 

Insomma. Tante novità. Alcune molto ambiziose. Altre meno.

Spero che non si perda l’occasione per dare una norma di chiara e facile applicazione che permetta ai privati (cittadini e professionisti) e agli uffici comunali e regionali di avere regole che non siano oggetto di dubbio interpretativo. 

Le norme poco chiare non raggiungono il risultato sperato, e, cosa ancora peggiore, diventano un generatore di contenziosi tra pubblico e privato.

Voi che ne pensate?

Sono due i nuovi progetti di legge che contengono modifiche, anche sostanziali, al piano casa attuale.

In realtà, il primo è una modifica all’attuale piano casa. Il secondo, decisamente più incisivo, è un nuovo piano casa a tutti gli effetti.

Oggi vi illustro la prima proposta di modifica all’attuale, mentre nei prossimi giorni vi racconterò del secondo.

Vediamo, per sommi capi, che cosa bolle in pentola.

Piano Paesaggistico – Indirizzi Interpretativi

In questa prima parte della proposta di legge viene indicato che il Piano Paesaggistico si applica solo nei 27 ambiti costieri, e che le rappresentazioni cartografiche per le zone interne sono indicative.

In realtà questa indicazione era già presente nelle NTA del PPR, ma la sua applicazione non è mai stata chiarissima, portandola anche laddove non doveva essere portata. Da qui la necessità, dopo soli 23 anni dalla sua approvazione del 2006!, di fornire indirizzi interpretativi.

Aspetto interessante è, in vista di una nuova revisione del PPR, la possibilità per i comuni ricadenti negli ambiti costieri di revisionare il perimetro dei centri di antica e prima formazione.

Piano Paesaggistico – Misure di Salvaguardia

Si mettono una scadenza: entro tre anni sarà approvato anche per gli ambiti interni.

Fino a tale data, vengono fornite misure di salvaguardia per i centri matrice e per i beni paesaggistici e identitari.

Modifiche al Piano Casa – Articolo 30

Per certi versi sembra un passo indietro: si riportano principi discrezionali in funzione dell’adeguamento del PUC al PPR. Per altri, questa chiave di lettura può rappresentare un’apertura, perchè rappresenta una indicazione chiara in quei casi in cui l’intervento poteva essere “bloccato” (in modo illegittimo, secondo me) per una non piena conformità alle NTA del PPR.

Per le zone E Agricole si abbassa al 20% la possibilità per gli immobili ricadenti entro i 2000 m, ma viene aperta la possibilità a tutti quelli realizzati fino al 31 marzo 2019.

Oltre la fascia dei 2000, si parla sempre del 30%. Aspetto interessante è che non si parla di tetto massimo di 120 mc.

Se per la fascia tra 300 e 2000 si parla di 20%, entro i 300 m si parla di 30% ma solo per le volumetrie esistenti al 31 marzo 2009.

Salvaguardia dei territori rurali

Si precisa che negli ambiti interni si applicano le Direttive per le zone Agricole, con prevalenza su strumenti comunali.

Nelle zona agricole ricadenti in ambiti costieri, si distinguono due casi:

• per i comuni non dotati di PUC adeguato al PPR, si applica l’articolo 83 del PPR
• per i comuni dotati di PUC adeguato al PPR, si applica il DPGR 228/1994, con prevalenza sul PUC.(!?!?!?!?)

Superamento del degrado in agro

Viene modificato anche l’attuale articolo 26bis della L.R. 8/2015, sempre con la distinzione di PUC adeguato o non adeguato

Frazionamento degli ampliamenti

Finalmente viene aperta la possibilità di frazionare gli ampliamenti volumetrici derivanti dall’attuale piano casa se superano i 50 mq lordi (e non più i 70 mq attualmente previsti), adeguandolo a quanto già previsto dagli ampliamenti derivanti dal vecchio piano casa, ad eccezione degli ampliamenti in agro (che comunque, secondo me, devono rispettare già altre disposizioni come superfici minime del lotto, ecc…)

Demolizione e ricostruzione

Si propone di sistemare qualche aspetto per la demolizione e ricostruzione degli immobili nei 300 m ricadenti nelle zone E, F ed H

Proroga dei termini

Con l’approvazione di questa norma, si prorogherebbe la scadenza di altri due anni, dall’attuale 31/12/2019 al 31/12/2021

Disposizioni finali

Si danno 180 giorni per fare un testo coordinato.

Non preoccupatevi, il nostro sarà disponibile molto prima 🙂

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Il Piano Casa Sardegna è stato prorogato fino al 31 dicembre 2019

E alla fine è arrivata.

La tanto attesa proroga, a 10 giorni dal termine, è stata approvata.

La nuova scadenza del piano casa è fissata per il 31 dicembre 2019

Questa mattina è stata approvata dal Consiglio Regionale la Proposta di legge n. 18.

Tale proposta recita

Art. 1 – Modifiche all’articolo 1 della legge regionale n. 26 del 2017 (Proroga di termini) 1. Il comma 1 dell’articolo 1 della legge regionale 21 dicembre 2017, n. 26 (Modifiche alla legge regionale 7 dicembre 2016, n. 33 (Proroga di termini di cui alla legge regionale n. 8 del 2015) è così sostituito: “1. La lettera a) del comma 1 dell’articolo 1 della legge regionale 7 dicembre 2016, n. 33 (Proroga di termini di cui alla legge regionale n. 8 del 2015), è così sostituita: “a) al comma 1 dell’articolo 37 le parole “e comunque non oltre il 30 giugno 2019” sono sostituite dalle seguenti: “e comunque non oltre il 31 dicembre 2019“”.

Rispetto alla precedente proposta annunciata (e di cui abbiamo parlato in questo articolo) il Consiglio Regionale ha scelto di portare a casa una proroga “tecnica” sicura di 6 mesi, e di affrontare la discussione su temi particolari (come la revisione delle costruzioni in agro, e altre modifiche che conteneva la proposta di legge 11) con i giusti tempi.

Nella relazione del proponente e della commissione si legge

“Il termine dei sei mesi di proroga consentirebbe l’approvazione da parte del Consiglio regionale di una nuova disciplina dei bonus volumetrici“

E adesso?

Ora che è stata ufficializzata una nuova proroga di sei mesi, portando l’attuale termine per la presentazione delle istanze al 31 dicembre 2019, è importante non perdere la nuova opportunità rinnovata.

Se sei tra quelle persone che pensavano di avere perso il treno, è giunto il momento di non lasciarsi sfuggire la nuova occasione.

Contattami.

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Proroga in vista. Presentato il Progetto di Legge

Era nell’aria.

In tanti l’aspettavamo.

E’ stato presentato il progetto di legge che intende prorogare la scadenza dell’attuale piano casa al giugno 2020.

Ma c’è di più.

Scadenza al Giugno 2020

Il primo elemento interessante, se non il più atteso quantomeno il più probabile, riguarda la proroga della scadenza della norma al 2020.

Potrebbe essere utile, durante il dibattito in Consiglio, inserire qualche emendamento che specifichi che il termine è da intendersi per la presentazione dell’istanza e non per il rilascio del provvedimento (come erroneamente stavano interpretando diversi uffici tecnici comunali).

Revisione del PPR

La proposta di legge contiene un indicazione temporale che ci si dà per la revisione del PPR: termine entro il 2021.

Modifica per la possibilità di costruire in agro

Ritornerà possibile edificare in agro per tutti (o quasi) a prescindere dal requisito soggettivo (la norma apre la possibilità a tutti i proprietari, o detentori in particolari condizioni).

Un aspetto interessante, in forte controtendenza a quanto siamo stati abituati negli ultimi anni, è la possibilità di edificare con

• superficie minima un ettaro
• raggiungibile anche con terreni non contigui tra loro

Ridotta la metratura per il Frazionamento degli ampliamenti volumetrici

Nelle zone A, B e C la possibilità di frazionare gli ampliamenti volumetrici derivanti dal piano casa (L.R. 8/2015) viene portata dagli attuali 70 mq lordi a 50 mq lordi.

Negli altri casi (ovvero quando l’unità più piccola è inferiore a 50 mq lordi) il vincolo di non alienazione viene portato da 10 a 5 anni.

Questo si allinea con la possibilità di frazionare gli ampliamenti derivanti dal “vecchio” piano casa, per i quali era già stata inserita la possibilità di frazionamento se l’unità più piccola, derivante dal frazionamento, avesse superato 50 mq lordi.

Demolizione e ricostruzione nei 300 m

Viene riaperta la possibilità di demolire e ricostruire per gli immobili ricadenti nei 300 m dalla linea di battigia, anche se ricadenti in zona E, F, G e H.

Ing. Enrico Craboledda

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Contattaci!

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La scadenza è da intendersi per la presentazione della domanda o per il rilascio del titolo?

A poco più di 30 giorni dalla scadenza, la domanda ricorrente che ricevo via email è sempre la stessa

Buongiorno volevo sapere se scadenza del 30 Giugno è intesa come presentazione istanza completa di oneri concessori e istruita , o solo inserimento nel sistema Suap della richiesta

Maria Antonietta

Ancora

Buongiorno Ing. Craboledda,
sono un tecnico collega dell’Ordine degli Architetti di Sassari.
Le vorrei sottoporre un dubbio che a seguito di alcuni riscontri da parte di alcuni istruttori tecnici comunali si sta trasformando in timore: a differenza delle precedenti scadenze del PIANO CASA alcuni tecnici sostengono che, interpretando correttamente l’art. 37, la scadenza del 30 Giugno è riferita all’ottenimento del titolo e non, come in passato, alla presentazione della pratica edilizia. Se fosse vero ne deriverebbe l’impossibilità a presentare una pratica già in questi giorni. Potrebbe darmi un suo parere in merito? 

Architetto – Sassari

Ovviamente, non sto ad elencare tutte le email simili che arrivano, la cui domanda è sempre la stessa:

Il termine del 30 giugno 2019 è da intendersi per la presentazione della domanda o per il rilascio del titolo?

Prima di rispondere, facciamo un passo indietro e vediamo da che cosa nasce questo dubbio.

Articolo 37 – Comma 1 del Piano Casa L.R. 8/2015

Il comma 1 dell’articolo 37 recita

Le disposizioni di cui al presente capo si applicano fino all’entrata in vigore della nuova legge regionale in materia di governo del territorio e comunque non oltre il 30 giugno 2019.

Il comma 1 dell’articolo 37 nasce, fin dalla sua promulgazione, con una dicitura particolare: non parla in modo esplicito di data di presentazione della domanda, ma parla di applicazione delle “disposizioni di cui al presente capo“.

Come prima considerazione, è opportuno ricordare, se non fosse già chiaro, che la prevista scadenza si applica solo alle disposizioni “di cui al presente capo“, ovvero agli interventi di ampliamento volumetrico previsti dall’articolo 30 e 31, al riuso/recupero dei piani sottotetto (art. 32), e al riuso degli spazi di grande altezza (art. 33), le cui disposizioni sono regolate anche dagli articoli successivi fino al 37.

Dall’articolo 38 in poi, entriamo in altri capi della norma, pertanto esclusi da questa scadenza.

Quindi, ad esempio, la possibilità di demolire e ricostruire (art. 39) non rientra tra gli articoli in scadenza.

Le disposizioni di cui al presente capo

La dicitura “le disposizioni di cui al presente capo” può trarre in inganno.

I dubbi nascono dalla consolidata giurisprudenza di settore che ci ha abituato al concetto del Tempus Regit Actum “Il Tempo Regge l’Atto”: secondo tale principio, infatti, l’Amministrazione può rilasciare atti ai sensi di normative vigenti al momento del rilascio dell’atto stesso.

Ciò detto, il dubbio sembra legittimo.

Se il piano casa è terminato, come può l’ufficio SUAPE rilasciare il provvedimento unico oltre il termine del 30 giugno 2019?

Per dare risposta a questa domanda, è opportuno leggere tutto ciò che si trova nel “capo” in scadenza.

E in nostro aiuto, arriva l’articolo 35 Procedure

Procedura del Piano Casa prima e dopo il SUAPE

L’articolo 35 Procedure recita

1. Gli interventi previsti negli articoli 30, 32 e 33 sono realizzati mediante Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Gli interventi previsti nell’articolo 31 sono soggetti a permesso di costruire.
2. L’avvio dei lavori di incremento volumetrico di cui agli articoli 30 e 32 e il rilascio del permesso di costruire per i casi di cui all’articolo 31 sono condizionati alla positiva valutazione di coerenza in merito al rispetto delle condizioni di cui all’articolo 36, comma 3, lettere a) e b).
3. La valutazione di coerenza di cui al comma 2 è resa con parere motivato dall’ufficio competente al rilascio dei titoli abilitativi. Per gli interventi previsti negli articoli 30 e 32, decorso inutilmente il termine di quarantacinque giorni dalla data di presentazione della SCIA, si intende formato il silenzio assenso.
4. Qualora l’intervento sia soggetto ad autorizzazione paesaggistica, questa assorbe la valutazione di coerenza di cui al comma 2.
5. L’autorizzazione paesaggistica per tutti gli interventi previsti dal presente capo è rilasciata dall’ente delegato ai sensi della legge regionale n. 28 del 1998, e successive modifiche ed integrazioni.
6. La SCIA o l’istanza volta all’ottenimento del permesso di costruire possono essere presentate anche contestualmente alle eventuali istanze di accertamento di conformità e/o di compatibilità paesaggistica dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento. L’efficacia della SCIA è comunque subordinata alla positiva definizione del procedimento di accertamento di conformità e/o di compatibilità paesaggistica.

Per riassumere, la procedura prevista dal piano casa, prima dell’entrata in vigore del SUAPE prevedeva:

• parere espresso del comune entro 45 gg dalla proposta, per poter dare inizio ai lavori
• SCIA o istanza di permesso di costruire presentati anche contestualmente ad accertamenti; l’efficacia della SCIA comunque subordinata alla valutazione positiva dell’accertamento

Proviamo a ribaltare la domanda e rispondere a questa: se non ci fosse oggi il SUAPE, il 30 giugno sarebbe stato da intendersi come data di presentazione o come data di rilascio del parere/permesso da parte del Comune?

E ancora: se non ci fosse oggi il SUAPE, la SCIA presentata contestualmente all’accertamento di conformità, avrebbe dovuto prendere efficacia dopo la valutazione positiva della definizione del procedimento dell’istanza di accertamento entro il 30 giugno 2019?

Questo significa che il 30 giugno 2019, fin dalla prima applicazione del piano casa era da intendersi come data di presentazione della domanda; infatti già la norma ammetteva la possibilità di presentare entro il 30 giugno, e subordinare la sua efficacia alla definizione dell’istanza di accertamento.

SUAPE

A complicare ancora di più l’interpretazione, arriva il cambio di procedimento (e, badate bene, di procedimento non di titolo) a seguito dell’entrata in vigore del SUAPE, che ha portato l’approvazione del piano casa in conferenza di servizi.

Peraltro, se vi ricordate, nelle prime “versioni” dei moduli SUAPE, il procedimento del piano casa era una SCIA a 0 giorni, con possibilità per il comune di inibire l’istanza con parere espresso entro i famosi 45 giorni previsti dalla norma.

Oggi, poichè nella L.R. 8/2015 si parla di parere espresso, il procedimento di approvazione dell’istanza piano casa è stata portata in conferenza di servizi. (con direttive approvate dalla Giunta Regionale).

E ritorna in auge la domanda iniziale:

il provvedimento può essere rilasciato oltre il 30 giugno 2019?

La mia risposta è: SI’.

Il provvedimento autorizzativo può essere rilasciato oltre il 30 giugno; tale data è da intendersi come termine per la presentazione delle istanze.

In Conclusione: il provvedimento autorizzativo può essere rilasciato oltre il 30 giugno; tale data è da intendersi come termine per la presentazione delle istanze

Per chiudere: Sì, il provvedimento SUAPE per autorizzare gli interventi del piano casa, con scadenza il 30 giugno, può essere rilasciato anche dopo tale data (che è da intendersi come data ultima di presentazione dell’istanza) e vi spiego, secondo me, il perchè.

Perché, in realtà, non è cambiato nulla:

• il titolo edilizio non è cambiato: è cambiato solo il procedimento; la conferenza di servizi in luogo della SCIA
• già dalla sua prima versione, il piano casa prevedeva la possibilità di presentazione dell’istanza entro il termine della scadenza, con efficacia a seguito di approvazione delle istanze di accertamento o della valutazione di coerenza da rilasciarsi con parere espresso entro 45 gg
• il tempus regit actum entra in gioco per nuove norme sopraggiunte, o quando vengono abrogate delle norme specifiche; la volontà del legislatore, in questo caso, non è mai stata cambiata o modificata

Potrebbe essere utile, da parte degli uffici tecnici comunali, porre il quesito alla Regione Sardegna, in modo che si esprima in modo chiaro e univoco.

Solo così evitiamo che la stessa legge venga applicata in un modo in alcuni comuni, e mal applicata/interpretata in altri.

Per quanto il dubbio possa essere legittimo, il diniego di un provvedimento per una mala interpretazione della norma, espone comunque i Comuni e gli uffici a dei contenziosi inutili e onerosi (sia per i Cittadini che per le Amministrazioni) che potrebbero essere evitati con il rilascio di un parere di chiarimento della Regione da inviarsi a tutti gli uffici.

E per gli uffici, negare un provvedimento illegittimamente, è tanto grave quanto rilasciarlo illegittimamente.

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Voi che ne pensate?

Scrivete nei commenti qui sotto.

E se non volete perdere l’occasione di ampliare il vostro immobile, contattatemi per un preventivo!

Ing. Enrico Craboledda