Frazionamento dell’Ampliamento Volumetrico – Un Po’ di Chiarezza

E’ possibile frazionare gli immobili a seguito dell’ampliamento volumetrico ? Sempre o solo in determinati casi? Provo a fare un po’ di ordine

La domanda è ricorrente

Ho effettuato un ampliamento. Posso frazionare?

Non esiste una risposta univoca.

Dipende (“e te pareva!”).

Trattiamo solo i casi relativi alle residenze ed iniziamo a distinguere i due differenti casi:

• Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 2 L.R. 4/2009
• Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 30  della L.R. 8/2015

Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 2 L.R. 4/2009

Si distinguono in 3 casi

1. Ampliamenti di mono/bifamiliari
2. Ampliamenti di unità in immobili composti da più unità immobiliari
3. Ampliamenti di villette a schiera

Nel primo caso, unità mono/bifamiliari, non esiste nessun vincolo. Le unità possono essere frazionate e alienate, senza vincolo di tempo.

Nel secondo caso, unità in immobili composti da più unità immobiliari, esiste il vincolo di non alienazione dall’unità principale che l’ha generato. Senza limite di tempo (quindi, vincolo “per sempre”) – articolo 2 della L.R. 4/09, comma 2, ultimo capoverso del punto b)

Nel terzo caso, villette a schiera, esiste il vincolo decennale, a decorrere dalla data di iscrizione di tale vincolo nel registro immobiliare (da effettuarsi dopo l’ultimazione dei lavori) – articolo 2 della L.R. 4/09, comma 6

07/09/2017 – disposizioni modificate con la L.R. 11/2017 – Vedi articolo aggiornato in materia di frazionamenti con il piano casa 2017 2018

Ampliamenti effettuati ai sensi dell’articolo 30 L.R. 8/2015

Sono disciplinati dall’articolo 36 della L.R. 8/2015, al cui comma  8 leggiamo

8. L’unità immobiliare ad uso residenziale risultante dall’incremento volumetrico previsto dall’articolo 30 ricompresa nelle zone urbanistiche omogenee A, B e C, può essere frazionata solo se la più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 70 metri quadri. Negli altri casi l’incremento volumetrico non può essere utilizzato per generare ulteriori unità immobiliari e non può essere alienato separatamente dall’unità che lo ha generato; il vincolo di non alienazione ha durata decennale ed è trascritto nei registri immobiliari.

Dalla lettura dell’articolo, io capisco che:

• si applica agli ampliamenti dell’articolo 30 della L.R. 8/2015 (quindi non a quelli della L.R. 4/2009)
• le unità ampliate possono essere frazionate:subito, se la più piccola abbia poco più di 70 mq di superficie lorda
  • dopo 10 anni, se non possiamo avere almeno 70 mq lordi per l’unità più piccola

Considerazioni

Tutti i frazionamenti, siano essi generati dalle unità ampliate ai sensi dell’una o dell’altra legge, devono rispettare le disposizioni vigenti nei regolamenti comunali e nelle ulteriori leggi regionali e nazionali: questo significa, a titolo esemplificativo, che devono essere reperiti gli spazi parcheggio per le nuove unità generate; la divisione tra le unità deve rispettare le norme in materia di risparmio energetico, in materia di requisiti acustici passivi degli edifici, ecc…

Ovviamente, quanto riportato nell’articolo è solo il mio parare.

Se qualcuno volesse argomentare, discutere o indicare degli aspetti che io non ho considerato, vi prego di farlo nei commenti 🙂

Vuoi Frazionare il tuo immobile?

Contattami 🙂

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Ing. Enrico Craboledda

Recupero dei Sottotetti Esistenti ai Fini Abitativi

L’articolo 32 del Nuovo Piano Casa disciplina il riuso e recupero ai fini abitativi dei sottotetti: vediamo come funziona.

L’articolo 32 del Piano Casa Sardegna L.R. 8/2015 ci consente di recuperare e riusare ai fini abitativi i sottotetti esistenti.

E’ suddiviso in otto commi che proverò a riassumere:

Il primo definisce i sottotetti  esistenti come

i volumi compresi tra l’estradosso della chiusura orizzontale superiore, anche non calpestabile, dell’ultimo livello agibile e l’intradosso delle falde della copertura a tetto, localizzati all’interno della sagoma dell’edificio regolarmente approvata con titolo abilitativo, ove prescritto.

I successivi commi differenziano due tipologie di intervento:

• il riuso dei sottotetti esistenti (soggetto a presentazione della SCIA)
• il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti (soggetto a richiesta del Permesso di Costruire)

Nel caso del “riuso dei sottotetti esistenti“, per le zone A B e C, la legge ci consente di riutilizzarli, purché siano già verificate alcune condizioni di altezze (minime e medie).

Nel secondo caso, per le sole zone B e C, possiamo recuperare i sottotetti esistenti anche con incremento volumetrico ai fini abitativi anche elevando le altezze di colmo e gronda, affinché si ottengano le altezze necessarie.

Nel caso di recupero con incremento, però,  poichè non siamo più vincolati all’esistenza ante operam delle altezze minime, la legge impone che sia verificata almeno una delle seguenti condizioni:

a) altezza minima in gronda non inferiore a 0.60 m e pendenza minima del 20%

b) falde con pendenza minima del 25%, purchè il nuovo volume non deroghi all’altezza dello strumento urbanistico

Quindi, se ci troviamo nella condizione a), l’incremento con riuso è consentito anche in deroga all’altezza massima prevista dai regolamenti comunali; se ci troviamo nella condizione b), invece, possiamo innalzare ma dobbiamo rispettare l’altezza massima prevista, per quella zona, dallo strumento urbanistico

L’ultimo comma, l’ottavo, ci indica quali sono le deroghe ammesse per questo tipo di intervento:

• superamento indici volumetrici
• superamento limiti di altezza 
• superamento distanza fabbricati
• superamento distanza pareti finestrate
• superamento distanza confini

Le deroghe in materia di distanze (fabbricati, pareti finestrate e confini) fino ai limiti previsti dal Codice Civile e solo se in prosecuzione delle murature dell’edificio.

Parere Personale

Nutro qualche dubbio sulla deroga alle pareti finestrate, ma sino ad ora nessuno ha sollevato la questione.

Non tanto perché la legge non sia chiara in merito (è molto chiara, almeno su questo punto), quanto perché già in precedenza la deroga alle pareti finestrate è stata motivo di numerose controversie tra confinanti, sfociando in sentenze che, quasi sempre, tendono ad imporre il rispetto della distanza tra le pareti finestrate.

Mah … vedremo che succederà.

Vantaggi

Una domanda che mi si pone spesso è

“è vantaggioso recuperare ai fini abitativi i sottotetti  ?”

E’ chiaro che la risposta dipende da persona a persona e da caso a caso, ma possiamo evidenziare alcuni punti che rendono vantaggioso questo tipo di intervento:

1 – Aggiunge valore

Soprattutto nei centri maggiormente popolati, recuperare i sottotetti significa aggiungere valore al proprio immobile, se il recupero del sottotetto è inteso come estensione della propria unità

2 – E’ possibile creare una nuova unità immobiliare

Il recupero dei sottotetti può generare una nuova unità immobiliare, funzionalmente autonoma, che può essere venduta separatamente dall’unità principale. Un vero e proprio investimento.

3 – E’ una possibilità limitata nel tempo

Il recupero e riuso dei sottotetti ai fini abitativi, attualmente, è ammesso fino al 31 dicembre 2016. Oggi è possibile, in deroga allo strumento urbanistico. Domani probabilmente no.

Vuoi Recuperare il tuo sottotetto?

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Ing. Enrico Craboledda

Qualche Piccolo Aggiornamento

Qualche Piccolo Aggiornamento dell’Home Page Sito PianoCasa-Sardegna.it, la nuova sezione “Dicono di noi” … e non solo 🙂

L’avrete certamente notato, è stata aggiornata l’impostazione dell’home page del sito.

Niente di nuovo, non preoccupatevi.

Solo una ridistribuzione dei contenuti all’interno della pagina iniziale.

Una rinfrescata … così come si fa nelle abitazioni.

Una “manutenzione ordinaria“.

La novità più importante, dal mio punto di vista, è l’inserimento della sezione “Dicono di noi”

Ho voluto ringraziare pubblicamente, con la creazione della sezione “Dicono di noi” , tutte quelle persone che apprezzano il mio lavoro e spendono del loro tempo nel ringraziarmi privatamente.

Ed io, per ricambiare, mi sono sentito in dovere di creare una pagina in cui raccogliere molte (non tutte… per mia fortuna sono veramente tante ed è un processo lungo inserirle tutte!) delle testimonianze, ringraziamenti e complimenti che avete avuto il piacere di esprimere nei miei confronti.

Il rinnovamento è stata la buona occasione per ricordare i nostri servizi che riteniamo possano essere molto utili a molte persone:

• Fotovoltaico.Sardegna.it 
• Urbismap.it

Fotovoltaico.Sardegna.it

E’ il nostro sito internet tematico per promuovere l’installazione  di impianti fotovoltaici.

Ad oggi, la tecnologia fotovoltaica si può ritenere sufficientemente matura e a buon mercato per poter essere ritenuta veramente conveniente.

Se ai bassi costi si aggiungono la detrazione fiscale (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico) , e il contributo riconosciuto per lo “scambio sul posto” (ovvero l’energia che viene ceduta all’enel) , possiamo dire che

Installare un Impianto Fotovoltaico Non è Mai Stato Così Conveniente

Qui abbiamo riassunto 5 buoni motivi per cui è consigliato installare un impianto fotovoltaico.

UrbisMap.it

UrbisMap.it è il primo portale per la consultazione dei piani urbanistici (e non solo!) direttamente online.

La consultazione avviene in modo

• Semplice
• Veloce
• Efficace

Se cercate un qualunque piano urbanistico, di recente approvazione ,vi rendete conto che non è umanamente consultabile.

Innumerevoli tavole e normative, spesso pubblicate in formato pdf sul sito del comune (quando si è fortunati! a volte non sono nemmeno pubblicaate), che devono essere scaricate.

Centinaia e centinaia di megabyte scaricati in formato pdf, che sono poi ingestibili e pesanti per i nostri computer, seppur di ultima generazione.

La risposta a questo problema è, appunto, UrbisMap: il primo portale per la consultazione dei piani urbanistici, paesaggistici, idrogeologici, acustici, e molto altro ancora, direttamente online e con 1 solo click.

Con l’aggiornamento dell’Home Page del sito, ho voluto dare maggior risalto al servizio, con la speranza che il servizio possa essere di aiuto alle tante persone (tecnici e non!) che tutti i giorni devono verificare le norme urbanistiche, paesaggistiche, ecc…

… e nei prossimi giorni (tempo permettendo!), altre news.

Stay Tuned.

Ing. Enrico Craboledda